มิกซ์ยูสดันพื้นที่ค้าปลีกพุ่ง เปิดใหม่ 3 แสนตร.ม. เจาะที่อยู่อาศัยกลางกรุง
โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ดันพื้นที่ค้าปลีกพุ่ง รองรับที่อยู่อาศัยใจกลางกรุงเผย ปี 62 คาดเปิดใหม่ เกือบ 3 แสนตร.ม.
ปี 2562 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครตลอดจนพื้นที่โดยรอบ ขยายตัวในอัตราที่เริ่มลดลง อาจเป็นเพราะว่ามีโครงการพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ค่อนข้างมากในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ หลายโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างกำหนดแล้วเสร็จหลังปี 2564
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ฯ วิเคราะห์ว่า หลังจากปี 2562-2564 พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่มีไม่มาก แต่หลังจากนั้นคาดว่าจะมีมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหลายทำเลโดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง
สำหรับพื้นที่ค้าปลีกสะสมในเขตกทม.และปริมณฑลไตรมาสแรกปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 8,238,000 ตารางเมตร ในจำนวนนี้อยู่ในเขต กทม. 59% คาดว่าปี 2562 จะมีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการเพิ่มเติมอีกไม่น้อยกว่า 271,000 ตารางเมตร และอีกมากกว่า 272,000 ตารางเมตรอยู่ระหว่างก่อสร้าง มีกำหนดเปิดให้บริการปี 2563 -2564 ส่วนอีกส่วนหนึ่งเปิดให้บริการหลังจากนั้น
ทั้งนี้พื้นที่ค้าปลีกจะเปิดให้บริการใหม่ปี 2561 เป็นต้นมามีแนวโน้มลดลงชัดเจน อาจจะเพราะการเริ่มได้รับความนิยมของระบบการซื้อสินค้าออนไลน์ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและเริ่มมีมากขึ้นต่อเนื่องแบบที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ
ขณะคอมมิวนิตีมอลล์เป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีอัตราการขยายตัวมากที่สุด โดยอัตราการขยายตัวรายปีอยู่ประมาณ 30% ต่อปี เพราะมีพื้นที่เพิ่มมากขึ้น 3 เท่าจากปี 2550 แม้พื้นที่รวมจะมีไม่มากเมื่อเทียบกับศูนย์การค้า แต่เพิ่มขึ้นชัดเจนเมื่อเทียบกับไฮเปอร์มาร์เก็ตที่แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สเปเชียลตีสโตร์หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ขายสินค้าประเภทเดียว เช่น เฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน อุปกรณ์เครื่องมือช่าง วัสดุก่อสร้าง เป็นต้น โครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบนี้เป็นอีกรูปแบบที่มีการขยายตัวค่อนข้างมากโดยเฉพาะในพื้นที่ กทม.รอบนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
ส่วนคอมมิวนิตีมอลล์บางโครงการไม่ประสบความสำเร็จ แต่อาจจะยังต้องรอดูต่อไปอีก 1-2 ปีว่าสถานการณ์ของโครงการจะเป็นอย่างไร เพราะโครงการส่วนใหญ่เพิ่งเปิดให้บริการ จะตัดสินว่าคอมมิวนิตีมอลล์โครงการใดประสบความสำเร็จนั้นควรรอให้ผ่านช่วง 3 ปีแรกไปก่อน เพราะสัญญาเช่าของผู้เช่าจะทำไว้ที่ 3 ปี หลังจากนั้นถ้ารายได้ไม่เป็นไปตามที่คิดก็อาจจะไม่ต่อสัญญา สำหรับค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยในโครงการศูนย์การค้าในพื้นที่เมืองชั้นในค่อนข้างสูงเมื่อเทียบโครงการรูปแบบอื่นในทำเลอื่น ๆ เพราะด้วยศักยภาพของที่ดินที่สูงกว่าส่งผลให้ราคาที่ดินสูงกว่า รวมไปถึงการเข้าถึงกำลังซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในมากกว่าพื้นที่อื่นๆ
อีกทั้งการที่มีศูนย์การค้าบางโครงการมีทางเดินเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ยิ่งมีผลให้ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการเหล่านี้สูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลออกไปหรือโครงการที่ไม่มีทางเดินเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักในปี 2562 อาจจะประมาณ 3-5% เพราะด้วยสถานการณ์ทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจที่มีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นต่าง ๆ ซึ่งมีผลต่อเนื่องมายังผู้บริโภคที่อาจจะชะลอการใช้เงินหรือลดการใช้เงินในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องมาถึงรายได้ของร้านค้าและผู้เช่าต่าง ๆ ในโครงการ
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ปี 2562 พื้นที่ค้าปลีกในกรุงเทพมหานครตลอดจนพื้นที่โดยรอบ ขยายตัวในอัตราที่เริ่มลดลง อาจเป็นเพราะว่ามีโครงการพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่ค่อนข้างมากในช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ หลายโครงการอยู่ระหว่างก่อสร้างกำหนดแล้วเสร็จหลังปี 2564
นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ฯ วิเคราะห์ว่า หลังจากปี 2562-2564 พื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการใหม่มีไม่มาก แต่หลังจากนั้นคาดว่าจะมีมากขึ้นจากโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ที่อยู่ระหว่างก่อสร้างหลายทำเลโดยเฉพาะทำเลใจกลางเมือง
สำหรับพื้นที่ค้าปลีกสะสมในเขตกทม.และปริมณฑลไตรมาสแรกปี 2562 อยู่ที่ประมาณ 8,238,000 ตารางเมตร ในจำนวนนี้อยู่ในเขต กทม. 59% คาดว่าปี 2562 จะมีพื้นที่ค้าปลีกเปิดให้บริการเพิ่มเติมอีกไม่น้อยกว่า 271,000 ตารางเมตร และอีกมากกว่า 272,000 ตารางเมตรอยู่ระหว่างก่อสร้าง มีกำหนดเปิดให้บริการปี 2563 -2564 ส่วนอีกส่วนหนึ่งเปิดให้บริการหลังจากนั้น
ทั้งนี้พื้นที่ค้าปลีกจะเปิดให้บริการใหม่ปี 2561 เป็นต้นมามีแนวโน้มลดลงชัดเจน อาจจะเพราะการเริ่มได้รับความนิยมของระบบการซื้อสินค้าออนไลน์ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและเริ่มมีมากขึ้นต่อเนื่องแบบที่เกิดขึ้นในต่างประเทศ ซึ่งมีผลโดยตรงต่อโครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบต่างๆ ทั้งในประเทศไทยและต่างประเทศ
ขณะคอมมิวนิตีมอลล์เป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีอัตราการขยายตัวมากที่สุด โดยอัตราการขยายตัวรายปีอยู่ประมาณ 30% ต่อปี เพราะมีพื้นที่เพิ่มมากขึ้น 3 เท่าจากปี 2550 แม้พื้นที่รวมจะมีไม่มากเมื่อเทียบกับศูนย์การค้า แต่เพิ่มขึ้นชัดเจนเมื่อเทียบกับไฮเปอร์มาร์เก็ตที่แทบไม่มีการเปลี่ยนแปลงในช่วงหลายปีที่ผ่านมา สเปเชียลตีสโตร์หรือโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่ขายสินค้าประเภทเดียว เช่น เฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน อุปกรณ์เครื่องมือช่าง วัสดุก่อสร้าง เป็นต้น โครงการพื้นที่ค้าปลีกรูปแบบนี้เป็นอีกรูปแบบที่มีการขยายตัวค่อนข้างมากโดยเฉพาะในพื้นที่ กทม.รอบนอก ซึ่งเป็นพื้นที่ที่มีการขยายตัวโครงการที่อยู่อาศัยจำนวนมาก
ส่วนคอมมิวนิตีมอลล์บางโครงการไม่ประสบความสำเร็จ แต่อาจจะยังต้องรอดูต่อไปอีก 1-2 ปีว่าสถานการณ์ของโครงการจะเป็นอย่างไร เพราะโครงการส่วนใหญ่เพิ่งเปิดให้บริการ จะตัดสินว่าคอมมิวนิตีมอลล์โครงการใดประสบความสำเร็จนั้นควรรอให้ผ่านช่วง 3 ปีแรกไปก่อน เพราะสัญญาเช่าของผู้เช่าจะทำไว้ที่ 3 ปี หลังจากนั้นถ้ารายได้ไม่เป็นไปตามที่คิดก็อาจจะไม่ต่อสัญญา สำหรับค่าเช่าพื้นที่เฉลี่ยในโครงการศูนย์การค้าในพื้นที่เมืองชั้นในค่อนข้างสูงเมื่อเทียบโครงการรูปแบบอื่นในทำเลอื่น ๆ เพราะด้วยศักยภาพของที่ดินที่สูงกว่าส่งผลให้ราคาที่ดินสูงกว่า รวมไปถึงการเข้าถึงกำลังซื้อทั้งชาวไทยและต่างชาติที่ส่วนใหญ่จะอยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในมากกว่าพื้นที่อื่นๆ
อีกทั้งการที่มีศูนย์การค้าบางโครงการมีทางเดินเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS และรถไฟใต้ดิน MRT ยิ่งมีผลให้ค่าเช่าพื้นที่ในโครงการเหล่านี้สูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลออกไปหรือโครงการที่ไม่มีทางเดินเชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า ค่าเช่าเฉลี่ยของโครงการพื้นที่ค้าปลีกมีแนวโน้มปรับเพิ่มขึ้นไม่มากนักในปี 2562 อาจจะประมาณ 3-5% เพราะด้วยสถานการณ์ทางการเมืองและภาวะเศรษฐกิจที่มีผลโดยตรงต่อความเชื่อมั่นต่าง ๆ ซึ่งมีผลต่อเนื่องมายังผู้บริโภคที่อาจจะชะลอการใช้เงินหรือลดการใช้เงินในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาและต่อเนื่องมาถึงรายได้ของร้านค้าและผู้เช่าต่าง ๆ ในโครงการ
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
