ส.อสังหาฯชี้ครึ่งหลังเหนื่อยต่อ แอลทีวี ฉุดยอดโอนติดลบ 7.7%
3 สมาคมอสังหาฯวิเคราะห์ตลาดครึ่งปีหลัง "พรนริศ"ระบุยังเหนื่อย หลังเผชิญผลกระทบแอลทีวี กำลังซื้อชะลอ แนะเบนเข็มรุกอสังหาฯอื่น อาทิ ศูนย์ดูแลผู้สูงอายุรับลูกค้าจีน-ศูนย์ประชุม "วสันต์"แนะรายเล็กอย่าลงทุนเกินตัว ขณะศูนย์ข้อมูลฯคาดปีนี้ยอดโอนติดลบ 7.7%
แม้ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังเป็นบวก ส่วนหนึ่งเป็นผลจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งระบายสต็อกสร้างเสร็จรอขาย ก่อนมาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ที่ผ่านมา
ทว่า เริ่มเห็นสัญญาณลบ เมื่อหลายผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่โครงการที่เปิดขายหลายโครงการยอดขายไม่เข้าเป้า จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้รัฐบาลเร่งออก 2 มาตรการกระตุ้นตลาด ได้แก่ การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค. 2562 อีกมาตรการคือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง ถึง 31 พ.ค.2563
วานนี้ (15 พ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดเสวนาเรื่อง "ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 หลังมาตรการรัฐ" โดยมี 3 สมาคมอสังหาฯ เข้าร่วม ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์อสังหาฯครึ่งปีหลัง จะ "เหนื่อย" เพราะมีปัจจัยลบรอบด้านทั้งจากปัจจัยภายนอกประเทศ คือสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ทำให้ผู้ประกอบการรอดูสถานการณ์ก่อนตัดสินใจลงทุน
ขณะที่สถานการณ์ในประเทศ การเมืองยังไม่ชัดเจน แม้ว่าในไตรมาสแรกยอดขายดีแต่เป็นยอดขายสต็อกเก่า ส่งผลให้ไตรมาสสอง ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ อาทิ พฤกษา อนันดา เริ่มออกมาจัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขาย หลังจากชะลอมา 4 เดือน แม้ว่ารัฐจะออกมาตรการออกมากระตุ้น แต่ไม่ได้ช่วยตลาดกระเตื้องขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกอบการบางรายยังศึกษาที่จะลงทุนอสังหาฯใน รูปแบบอื่นๆ
พลิกลุยอสังหาฯรับสูงวัยจีน
อาทิ อสังหาฯประเภทเดย์แคร์ดูแลสูงอายุ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าจีนที่นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในหัวเมืองรอง ล่าสุดมีกลุ่มนักลงทุนจีนเข้ามาร่วมคนไทยกำลังทำเดย์แคร์ ขนาด 2,000 ไร่ที่หัวหิน เพื่อรองรับผู้สูงอายุจีนที่เข้ามา ถือเป็นโอกาสธุรกิจที่น่าสนใจ รวมทั้งศูนย์ประชุมสัมมนาในหัวเมืองเพื่อรองรับตลาดไมซ์ ในหัวเมืองใหญ่ อาทิ จ.ขอนแก่น จ.อุดรธานี เป็นต้น
แนะรายเล็กอย่าลงทุนเกินตัว
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้าน แนะนำว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก อย่าลงทุนเกินตัว ให้ระวังสภาพคล่อง เพราะจากภาพรวมตลาดแนวราบลดลงไปกว่า 10% ฉะนั้นการทำโครงการจะต้องมั่นใจว่าสามารถทำเงินได้ เนื่องจากตลาดอสังหาฯมีความซับซ้อนมากขึ้นกว่าสมัยก่อน การจะตัดสินใจลงทุนอะไรจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลทั้งแง่ดีมานด์และซัพพลายก่อนว่ามีมากน้อยขนาดไหน และจะเข้าไปจับลูกค้ากลุ่มไหนต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่หว่านแหเหมือนในอดีต
ไม่ควรทำโครงการเกิน 300 ยูนิต
นายธนากร ธนวริทธิ์ กรรมการบริหาร สมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดคอนโดร่วงเพราะการเปิดตัวน้อยลง แต่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว จากเดิมที่อาจเปิดตัวโครงการไตรมาสละ 4 โครงการก็ต้องลดลง
แนวทางการทำตลาดต่อจากนี้ ผู้ประกอบการควรจะเร่งระบายสินทรัพย์ให้เป็นเงินสดให้ได้มากที่สุด และไม่ควรทำโครงการขนาดใหญ่เกินกว่า 300 ยูนิต มิเช่นนั้นลำบากในการระบายสินค้า
"จากนี้ไปจะเหลือแต่เรียล ดีมานด์ ที่เกิดจากกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กับกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งจะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ จากการทำธุรกิจสตาร์ทอัพ ที่เป็นนิวมิเลียนแนร์"
คาดยอดโอนปีนี้ติดลบ 7.7%
ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั้งประเทศลดลง 7.7 % เป็นคาดการณ์ที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วงต้นปีที่คาดการณ์ไว้ว่าจะลดลง 15% เนื่องจากมี 2 มาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุน
โดยภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั่วประเทศในไตรมาสแรก ปี 2562 พบว่ามียอดโอนเพิ่มขึ้น 3.1% เพราะมีการเร่งโอนก่อนที่มาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา
ขณะที่ไตรมาสที่ 2 ประเมินว่า ยอดโอนจะลดลง 13.8% ไตรมาสที่ 3 ลดลง 9.2% และไตรมาสที่ 4 ลดลง 9.6% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่า ยอดโอนทั้งปีจะติดลบ 10.2% โดยครึ่งปีแรกจะลดลง 4.8% ส่วนครึ่งปีหลังลดลง 14.9%
อสังหาฯนอกตลาดชิงผุดโครงการ
เขายังกล่าวต่อว่า ที่ผ่านมามีการชะลอเปิดตัวโครงการ เพื่อระบายสต็อกในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้นักพัฒนาฯนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการเข้ามาแข่งขันมากขึ้นกว่าปีก่อน
โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2561 พบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีโครงการที่เปิดตัวจำนวน 1,597 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวมทั้งสิ้น 492,436 หน่วย(ยูนิต) เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 7.7% หรือมูลค่าโครงการรวม 1,977,836 ล้านบาท และมีจำนวนที่พักอาศัยเหลือขายในตลาดจำนวน 154,765 ยูนิต หรือสัดส่วน 31.4%ของจำนวนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.5%
ทั้งนี้ หน่วยขายได้สะสมและที่เหลือขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยขายได้รวมทั้งสิ้น 337,671 ยูนิต มีเหลือขายสะสม 154,765 ยูนิต โดยในกรุงเทพฯ ขายได้สูงสุด และเหลือสะสมสูงสุด เนื่องจากเปิดตัวมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดที่ขายได้ 158,153 ยูนิต เหลือขาย 44,954 ยูนิต แยกเป็นราคาตั้งแต่ 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 28.9% ราคา 3-5 ล้านบาท สัดส่วน 25.5%
4 เดือนยอดเปิดขายใหม่ลดลง 17%
โดยภาพรวมตั้งแต่ ม.ค.-เม.ย.ปี 2562 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดเปิดขายใหม่บ้านจัดสรรลดลง 17.33% ขณะที่ยอดเปิดขายใหม่คอนโดลดลง 23.38%
ทั้งนี้ซัพพลาย (อุปทาน) ที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2562 คาดว่ามีทั้งสิ้น 150,333 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 84,469 ยูนิต สัดส่วน 56.2% อาคารชุด มีประมาณ 65,864 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาดมากที่สุด คือ อาคารชุด สัดส่วน 43% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ สัดส่วน 31.4% บ้านเดี่ยวสัดส่วน 17.1% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
แม้ช่วงไตรมาสแรกของปี 2562 ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์จะยังเป็นบวก ส่วนหนึ่งเป็นผลจากผู้ประกอบการอสังหาฯ เร่งระบายสต็อกสร้างเสร็จรอขาย ก่อนมาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย (แอลทีวี) จะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.2562 ที่ผ่านมา
ทว่า เริ่มเห็นสัญญาณลบ เมื่อหลายผู้ประกอบการชะลอเปิดโครงการใหม่ ขณะที่โครงการที่เปิดขายหลายโครงการยอดขายไม่เข้าเป้า จากสถานการณ์ดังกล่าว ทำให้รัฐบาลเร่งออก 2 มาตรการกระตุ้นตลาด ได้แก่ การลดหย่อนภาษีไม่เกิน 2 แสนบาท สำหรับการซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท ตั้งแต่วันที่ 29 เม.ย.-31 ธ.ค. 2562 อีกมาตรการคือ ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท จะได้รับการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ซื้อที่อยู่อาศัยให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 2.0% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาฯ ให้เหลือ 0.01% จากอัตราปกติที่ 1.0% ของมูลค่าจดจำนอง ถึง 31 พ.ค.2563
วานนี้ (15 พ.ค.) ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ จัดเสวนาเรื่อง "ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยปี 2562 หลังมาตรการรัฐ" โดยมี 3 สมาคมอสังหาฯ เข้าร่วม ได้แก่ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย และสมาคมอาคารชุดไทย
นายพรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย กล่าวว่า แนวโน้มสถานการณ์อสังหาฯครึ่งปีหลัง จะ "เหนื่อย" เพราะมีปัจจัยลบรอบด้านทั้งจากปัจจัยภายนอกประเทศ คือสงครามการค้าระหว่างสหรัฐฯ และจีน ทำให้ผู้ประกอบการรอดูสถานการณ์ก่อนตัดสินใจลงทุน
ขณะที่สถานการณ์ในประเทศ การเมืองยังไม่ชัดเจน แม้ว่าในไตรมาสแรกยอดขายดีแต่เป็นยอดขายสต็อกเก่า ส่งผลให้ไตรมาสสอง ผู้ประกอบการอสังหาฯรายใหญ่ อาทิ พฤกษา อนันดา เริ่มออกมาจัดกิจกรรมกระตุ้นยอดขาย หลังจากชะลอมา 4 เดือน แม้ว่ารัฐจะออกมาตรการออกมากระตุ้น แต่ไม่ได้ช่วยตลาดกระเตื้องขึ้น นอกจากนี้ผู้ประกอบการบางรายยังศึกษาที่จะลงทุนอสังหาฯใน รูปแบบอื่นๆ
พลิกลุยอสังหาฯรับสูงวัยจีน
อาทิ อสังหาฯประเภทเดย์แคร์ดูแลสูงอายุ เพื่อรองรับกลุ่มลูกค้าจีนที่นิยมเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น โดยเฉพาะในหัวเมืองรอง ล่าสุดมีกลุ่มนักลงทุนจีนเข้ามาร่วมคนไทยกำลังทำเดย์แคร์ ขนาด 2,000 ไร่ที่หัวหิน เพื่อรองรับผู้สูงอายุจีนที่เข้ามา ถือเป็นโอกาสธุรกิจที่น่าสนใจ รวมทั้งศูนย์ประชุมสัมมนาในหัวเมืองเพื่อรองรับตลาดไมซ์ ในหัวเมืองใหญ่ อาทิ จ.ขอนแก่น จ.อุดรธานี เป็นต้น
แนะรายเล็กอย่าลงทุนเกินตัว
นายวสันต์ เคียงศิริ นายกสมาคมธุรกิจบ้าน แนะนำว่า ในสถานการณ์เช่นนี้ ผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก อย่าลงทุนเกินตัว ให้ระวังสภาพคล่อง เพราะจากภาพรวมตลาดแนวราบลดลงไปกว่า 10% ฉะนั้นการทำโครงการจะต้องมั่นใจว่าสามารถทำเงินได้ เนื่องจากตลาดอสังหาฯมีความซับซ้อนมากขึ้นกว่าสมัยก่อน การจะตัดสินใจลงทุนอะไรจำเป็นต้องศึกษาข้อมูลทั้งแง่ดีมานด์และซัพพลายก่อนว่ามีมากน้อยขนาดไหน และจะเข้าไปจับลูกค้ากลุ่มไหนต้องมีความชัดเจน ไม่ใช่หว่านแหเหมือนในอดีต
ไม่ควรทำโครงการเกิน 300 ยูนิต
นายธนากร ธนวริทธิ์ กรรมการบริหาร สมาคมอาคารชุดไทย และประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออลล์ อินสไปร์ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ปีนี้ตลาดคอนโดร่วงเพราะการเปิดตัวน้อยลง แต่ผู้ประกอบการต้องปรับตัว จากเดิมที่อาจเปิดตัวโครงการไตรมาสละ 4 โครงการก็ต้องลดลง
แนวทางการทำตลาดต่อจากนี้ ผู้ประกอบการควรจะเร่งระบายสินทรัพย์ให้เป็นเงินสดให้ได้มากที่สุด และไม่ควรทำโครงการขนาดใหญ่เกินกว่า 300 ยูนิต มิเช่นนั้นลำบากในการระบายสินค้า
"จากนี้ไปจะเหลือแต่เรียล ดีมานด์ ที่เกิดจากกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง กับกลุ่มที่ซื้อเพื่อการลงทุนปล่อยเช่า ซึ่งจะเป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ที่ประสบความสำเร็จ จากการทำธุรกิจสตาร์ทอัพ ที่เป็นนิวมิเลียนแนร์"
คาดยอดโอนปีนี้ติดลบ 7.7%
ด้านนายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ปี 2562 ยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั้งประเทศลดลง 7.7 % เป็นคาดการณ์ที่ดีขึ้นเมื่อเทียบกับในช่วงต้นปีที่คาดการณ์ไว้ว่าจะลดลง 15% เนื่องจากมี 2 มาตรการรัฐเข้ามาสนับสนุน
โดยภาพรวมยอดโอนกรรมสิทธิ์อสังหาฯทั่วประเทศในไตรมาสแรก ปี 2562 พบว่ามียอดโอนเพิ่มขึ้น 3.1% เพราะมีการเร่งโอนก่อนที่มาตรการแอลทีวีมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 เม.ย.ที่ผ่านมา
ขณะที่ไตรมาสที่ 2 ประเมินว่า ยอดโอนจะลดลง 13.8% ไตรมาสที่ 3 ลดลง 9.2% และไตรมาสที่ 4 ลดลง 9.6% ขณะที่ยอดโอนกรรมสิทธิ์ในกรุงเทพฯและปริมณฑล คาดว่า ยอดโอนทั้งปีจะติดลบ 10.2% โดยครึ่งปีแรกจะลดลง 4.8% ส่วนครึ่งปีหลังลดลง 14.9%
อสังหาฯนอกตลาดชิงผุดโครงการ
เขายังกล่าวต่อว่า ที่ผ่านมามีการชะลอเปิดตัวโครงการ เพื่อระบายสต็อกในกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย ส่งผลให้นักพัฒนาฯนอกตลาดหลักทรัพย์ฯ เริ่มเข้ามาพัฒนาโครงการเข้ามาแข่งขันมากขึ้นกว่าปีก่อน
โดยในช่วงครึ่งปีหลังของปี 2561 พบว่า ในกรุงเทพฯและปริมณฑลมีโครงการที่เปิดตัวจำนวน 1,597 โครงการ มีหน่วยในผังโครงการรวมทั้งสิ้น 492,436 หน่วย(ยูนิต) เพิ่มขึ้นจากช่วงเดียวกันของปีก่อนหน้า 7.7% หรือมูลค่าโครงการรวม 1,977,836 ล้านบาท และมีจำนวนที่พักอาศัยเหลือขายในตลาดจำนวน 154,765 ยูนิต หรือสัดส่วน 31.4%ของจำนวนทั้งหมด เพิ่มขึ้นจากปีก่อน 8.5%
ทั้งนี้ หน่วยขายได้สะสมและที่เหลือขายในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล โดยขายได้รวมทั้งสิ้น 337,671 ยูนิต มีเหลือขายสะสม 154,765 ยูนิต โดยในกรุงเทพฯ ขายได้สูงสุด และเหลือสะสมสูงสุด เนื่องจากเปิดตัวมากที่สุด ส่วนใหญ่เป็นอาคารชุดที่ขายได้ 158,153 ยูนิต เหลือขาย 44,954 ยูนิต แยกเป็นราคาตั้งแต่ 2-3 ล้านบาท มีสัดส่วน 28.9% ราคา 3-5 ล้านบาท สัดส่วน 25.5%
4 เดือนยอดเปิดขายใหม่ลดลง 17%
โดยภาพรวมตั้งแต่ ม.ค.-เม.ย.ปี 2562 ในกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดเปิดขายใหม่บ้านจัดสรรลดลง 17.33% ขณะที่ยอดเปิดขายใหม่คอนโดลดลง 23.38%
ทั้งนี้ซัพพลาย (อุปทาน) ที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาดกรุงเทพฯและปริมณฑล ปี 2562 คาดว่ามีทั้งสิ้น 150,333 หน่วย แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 84,469 ยูนิต สัดส่วน 56.2% อาคารชุด มีประมาณ 65,864 ยูนิต จำนวนที่อยู่อาศัยที่เหลือขายในตลาดมากที่สุด คือ อาคารชุด สัดส่วน 43% รองลงมาเป็นทาวน์เฮาส์ สัดส่วน 31.4% บ้านเดี่ยวสัดส่วน 17.1% ที่เหลือเป็นบ้านแฝดและอาคารพาณิชย์
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ
