KWG รุกเกมใหญ่ ยักษ์จีนปั้นอาณาจักรที่ดิน 6 พันไร่
เจาะสตอรี่ยักษ์ใหญ่อสังหาจีน คิง ไว กรุ๊ป กับการเดินเกมปั้น KWG สร้างอาณาจักรขนาดใหญ่ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ-ดอนเมือง หลังมีประสบการณ์ปั้น "ซินเทียนตี้" ติดอันดับเมืองไฮโซ เล็งดึงมหาวิทยาลัยชั้นนำเปิดในไทยปีหน้า หวังดึงชาวจีน-อาเซียนเรียนที่ไทย พร้อมจับมือพาร์ตเนอร์ต่างชาติปั้น เมดิเคิล ฮับ และ สวนสนุก ชี้วางเกมระยะยาว ไม่สนหุ้นต่ำบุ๊กแวลูหนัก
นับตั้งแต่ทุนยักษ์อสังหาจีน "คิง ไว กรุ๊ป" เข้าเทกโอเวอร์ "บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)" ปี 2559 เปลี่ยนชื่อเป็น "บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)" หรือ KWG ราคาหุ้นก็ถดถอยลงมาโดยตลอด สวนทางกับสินทรัพย์และส่วนทุนที่เพิ่มขึ้นมาก กระทั่งวันนี้ราคาหุ้นของ KWG ซึ่งอยู่ที่ 1.49 บาท ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (บุ๊กแวลู) ที่ 2.23 บาทต่อหุ้น ค่อนข้างมาก
แม้บริษัทจะสามารถสร้างกำไรตลอดปี 2559-2561 ที่ 60.77 ล้านบาท 69.69 ล้านบาท และ 32.26 ล้านบาทตามลำดับ แต่ก็ยังไม่สามารถสร้างความมั่นใจ เมื่อกำไรรายไตรมาสไม่ได้สม่ำเสมอมักมีขาดทุนหนัก ๆ ให้เห็น โดยไตรมาส 1/2562 ขาดทุนราว 159.92 ล้านบาท
อันที่จริง กลุ่ม "คิง ไว กรุ๊ป" คือ เครือธุรกิจชั้นนำของโลกที่มีฐานที่ตั้งในฮ่องกง และมีชื่อเสียงในจีน มีประวัติการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จยาวนานกว่า 30 ปี และมีฐานเงินทุน สินทรัพย์ค่อนข้างสูง มีการเข้าร่วมทุนและเทกโอเวอร์ ทั้งในเอเชียและยุโรป นำโดย "คิง ไว ชาน"
KWG ลุยจริงโกยที่ดิน
"นายหยู่เผิง หวง" หรือ "แอริค หวง" กรรมการ บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ KWG และเป็นรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร คิง ไว กรุ๊ป ฮ่องกง เปิดเผยกับ "ทีมงานทันหุ้น" ว่า การขยายฐานมาที่ประเทศไทยนับเป็นกลยุทธ์หนึ่งในการเปิดประตูอาเซียน ซึ่งแนวคิดของบริษัทต้องการที่จะเติบโตอย่างยั่งยืน ไม่ใช่ฉาบฉวย
ดังนั้น ในนโยบายการทำงานจึงเน้นไปที่การสร้างฐาน กว้านซื้อที่ดินตลอด ซึ่งการขาดทุนที่ผ่านมาก็เป็นเพราะว่าบริษัทได้เข้ามาสะสมที่ดินตลอด 3 ปี ที่เข้ามา จากที่ดินที่มีอยู่ 200 ไร่ ปัจจุบันมีสูงถึง 6,000 ไร่
"บิสิเนสโมเดลของอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมีอยู่ 2 แบบนั้นก็คือ แบบระยะสั้น การสร้างโครงการขาย พอไม่มีโครงการก็ลง ซึ่งนั้นจะทำให้กำไรผันผวน แต่สิ่งที่เราดำเนินการคือ การมองระยะยาว โดยเน้นโมเดลการสร้างและขายได้ต่อเนื่อง" เหมือนที่ "แอริค หวง" เคยผ่านโครงการ "มหานครเซี่ยงไฮ้ ซินเทียนตี้" ซึ่งถูกจัดอันดับให้เป็นมหานครไฮโซอันดับต้น ๆ ของโลก และแผนการสร้างเมืองเช่นนี้มีโอกาสที่จะถูกนำมาใช้ในไทย
แอริค ระบุว่า ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ 2 แห่งที่มีศักยภาพคือ "ที่ดินที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา" จำนวน 2,605 ไร่ ห่างจากสนามบินดอนเมือง ราว 30 นาที และที่ดิน "เออีซี ซิตี้" จังหวัดฉะเชิงเทรา 1,997.2 ไร่ ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิราว 30 นาที ซึ่งที่ดินทั้ง 2 แห่ง เป็นพื้นที่สำคัญที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ในระยะยาว ซึ่งการที่ดินอยู่ห่างไกลจากสนามบินไม่มากจึงทำให้ดีมานด์สูง โดยเบื้องต้นจะมีการร่วมมือกับพันธมิตรต่างชาติในการพัฒนา "โรงเรียนมหาวิทยาลัยนานาชาติ" "ศูนย์กลางสุขภาพ เมดิเคิลเซ็นเตอร์" และ "ธีมปาร์คท่องเที่ยว" ในพื้นที่ โดยจะมีการดำเนินการพร้อมกันและมีการต่อยอดพื้นที่รวม 2 พันไร่ไปเรื่อยๆ
"จริง ๆ อสังหาของไทยไม่ได้ขายราคาถูก แต่สิ่งที่ไทยมีคือโลเกชั่น มีต่างชาติหลายราย เช่น อาลีบาบา อยากจะมาลงทุนไทย แต่ก็ไม่มีที่สำหรับเค้าจริง ๆ ดังนั้น KWG ก็จะเป็นผู้ดำเนินการในด้านนี้"
แอริค ร่างภาพให้เห็น ว่าไทยมีโอกาสที่จะเป็นศูนย์กลางของโรงเรียนและมหาวิทยาลัยชั้นนำของโลกได้ โดยจะมีมหาวิทยาลัยชั้นนำของโลกมาเปิดที่ไทย กลุ่มเป้าหมายคือจีนและอาเซียน เพื่อรองรับกับกรณีสงครามการค้า ซึ่งคุณภาพเทียบเท่ากับสหรัฐอเมริกา ซึ่งคาดว่าจะสามารถสรุปได้ในไตรมาส 1/2563
หรือ "ศูนย์กลางสุขภาพ เมดิเคิลเซ็นเตอร์" ไทยมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อยู่แล้ว ส่วนในภาคการท่องเที่ยว ธีมปาร์ค หรือ สวนสนุกนั้น ในพื้นที่ก็จะซื้อลิขสิทธิ์สวนสนุกเข้ามา และมีโอกาสใกล้ชิดกับคาแร็กเตอร์ดัง ๆ เมื่อมีความเป็นชุมชนมากขึ้นก็จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและบริษัทก็สามารถที่จะพัฒนาได้ต่อเนื่อง
สำหรับเงินทุนที่อาจจะต้องใช้มหาศาลนั้น ทาง "คิง ไว กรุ๊ป" พร้อมที่จะสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ได้เป็นปัญหาแต่อย่างใด แต่อาจจะติดกฎของตลาดหลักทรัพย์เมื่อใส่เงินมาแล้ว จะทำให้สัดส่วนผู้ถือหุ้นของกลุ่มคิง ไว สูงเกิน 85% กดฟรีโฟลตต่ำกว่า 15% ดังนั้นบริษัทจะต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ ซึ่งวิธีการแก้ไข แสดงให้ผู้ถือหุ้นเห็นภาพอนาคตหรือ อาจจะหาพาร์ตเนอร์เข้ามาเพื่อถือหุ้นด้วย เพื่อให้ฟรีโฟลตเป็นไปตามเกณฑ์
แอริค บอกด้วยว่า โครงการดังกล่าวเป็นโครงการระยะยาว และ เมื่อติดเครื่องแล้วจะทำให้ผลประกอบการของ บริษัทโตก้าวกระโดดอย่างมากนับ 10 เท่า เช่น จาก 200-300 ล้านบาท เป็น 2,000 ล้านบาท แต่ต้องใช้เวลาสักระยะซึ่งยังไม่สามารถบอกเงื่อนไขเวลาได้
อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ยังมีโครงการขนาดเล็กเพื่อขาย เพื่อที่จะรับรู้รายได้ในช่วงนี้ ประกอบด้วยโครงการ วิลล่าอะคาเดีย วัชรพล จำนวน 72 ไร่ ซึ่งจะรับรู้รายได้ทันที และมี 2 โครงการคอนโดมีเนียม คือ โครงการคอนโดแนวราบ บริเวณซอยสุขุมวิท 61 พื้นที่ดิน 1-1-98 ไร่ และโครงการคอนโดแนวสูง บริเวณสามย่าน จามจุรีสแควร์ พื้นที่ดิน 0-3-4 ไร่
พร้อมกันนี้ บริษัทก็ยังพร้อมหาแนวทางการขยายธุรกิจหรือลงทุนอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการร่วมทุนหรือเทกโอเวอร์ เพื่อแสดงให้เห็นว่าการเข้ามาของ "คิง ไว กรุ๊ป" เป็นการลงทุนระยะยาวและต่อเนื่อง!
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์ทันหุ้น
นับตั้งแต่ทุนยักษ์อสังหาจีน "คิง ไว กรุ๊ป" เข้าเทกโอเวอร์ "บริษัท เคปเปล ไทย พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน)" ปี 2559 เปลี่ยนชื่อเป็น "บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน)" หรือ KWG ราคาหุ้นก็ถดถอยลงมาโดยตลอด สวนทางกับสินทรัพย์และส่วนทุนที่เพิ่มขึ้นมาก กระทั่งวันนี้ราคาหุ้นของ KWG ซึ่งอยู่ที่ 1.49 บาท ต่ำกว่ามูลค่าทางบัญชี (บุ๊กแวลู) ที่ 2.23 บาทต่อหุ้น ค่อนข้างมาก
แม้บริษัทจะสามารถสร้างกำไรตลอดปี 2559-2561 ที่ 60.77 ล้านบาท 69.69 ล้านบาท และ 32.26 ล้านบาทตามลำดับ แต่ก็ยังไม่สามารถสร้างความมั่นใจ เมื่อกำไรรายไตรมาสไม่ได้สม่ำเสมอมักมีขาดทุนหนัก ๆ ให้เห็น โดยไตรมาส 1/2562 ขาดทุนราว 159.92 ล้านบาท
อันที่จริง กลุ่ม "คิง ไว กรุ๊ป" คือ เครือธุรกิจชั้นนำของโลกที่มีฐานที่ตั้งในฮ่องกง และมีชื่อเสียงในจีน มีประวัติการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่ประสบความสำเร็จยาวนานกว่า 30 ปี และมีฐานเงินทุน สินทรัพย์ค่อนข้างสูง มีการเข้าร่วมทุนและเทกโอเวอร์ ทั้งในเอเชียและยุโรป นำโดย "คิง ไว ชาน"
KWG ลุยจริงโกยที่ดิน
"นายหยู่เผิง หวง" หรือ "แอริค หวง" กรรมการ บริษัท คิง ไว กรุ๊ป (ประเทศไทย) จำกัด (มหาชน) หรือ KWG และเป็นรองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร คิง ไว กรุ๊ป ฮ่องกง เปิดเผยกับ "ทีมงานทันหุ้น" ว่า การขยายฐานมาที่ประเทศไทยนับเป็นกลยุทธ์หนึ่งในการเปิดประตูอาเซียน ซึ่งแนวคิดของบริษัทต้องการที่จะเติบโตอย่างยั่งยืน ไม่ใช่ฉาบฉวย
ดังนั้น ในนโยบายการทำงานจึงเน้นไปที่การสร้างฐาน กว้านซื้อที่ดินตลอด ซึ่งการขาดทุนที่ผ่านมาก็เป็นเพราะว่าบริษัทได้เข้ามาสะสมที่ดินตลอด 3 ปี ที่เข้ามา จากที่ดินที่มีอยู่ 200 ไร่ ปัจจุบันมีสูงถึง 6,000 ไร่
"บิสิเนสโมเดลของอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปมีอยู่ 2 แบบนั้นก็คือ แบบระยะสั้น การสร้างโครงการขาย พอไม่มีโครงการก็ลง ซึ่งนั้นจะทำให้กำไรผันผวน แต่สิ่งที่เราดำเนินการคือ การมองระยะยาว โดยเน้นโมเดลการสร้างและขายได้ต่อเนื่อง" เหมือนที่ "แอริค หวง" เคยผ่านโครงการ "มหานครเซี่ยงไฮ้ ซินเทียนตี้" ซึ่งถูกจัดอันดับให้เป็นมหานครไฮโซอันดับต้น ๆ ของโลก และแผนการสร้างเมืองเช่นนี้มีโอกาสที่จะถูกนำมาใช้ในไทย
แอริค ระบุว่า ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินขนาดใหญ่ที่มีศักยภาพ 2 แห่งที่มีศักยภาพคือ "ที่ดินที่จังหวัดพระนครศรีอยุธยา" จำนวน 2,605 ไร่ ห่างจากสนามบินดอนเมือง ราว 30 นาที และที่ดิน "เออีซี ซิตี้" จังหวัดฉะเชิงเทรา 1,997.2 ไร่ ห่างจากสนามบินสุวรรณภูมิราว 30 นาที ซึ่งที่ดินทั้ง 2 แห่ง เป็นพื้นที่สำคัญที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ได้ในระยะยาว ซึ่งการที่ดินอยู่ห่างไกลจากสนามบินไม่มากจึงทำให้ดีมานด์สูง โดยเบื้องต้นจะมีการร่วมมือกับพันธมิตรต่างชาติในการพัฒนา "โรงเรียนมหาวิทยาลัยนานาชาติ" "ศูนย์กลางสุขภาพ เมดิเคิลเซ็นเตอร์" และ "ธีมปาร์คท่องเที่ยว" ในพื้นที่ โดยจะมีการดำเนินการพร้อมกันและมีการต่อยอดพื้นที่รวม 2 พันไร่ไปเรื่อยๆ
"จริง ๆ อสังหาของไทยไม่ได้ขายราคาถูก แต่สิ่งที่ไทยมีคือโลเกชั่น มีต่างชาติหลายราย เช่น อาลีบาบา อยากจะมาลงทุนไทย แต่ก็ไม่มีที่สำหรับเค้าจริง ๆ ดังนั้น KWG ก็จะเป็นผู้ดำเนินการในด้านนี้"
แอริค ร่างภาพให้เห็น ว่าไทยมีโอกาสที่จะเป็นศูนย์กลางของโรงเรียนและมหาวิทยาลัยชั้นนำของโลกได้ โดยจะมีมหาวิทยาลัยชั้นนำของโลกมาเปิดที่ไทย กลุ่มเป้าหมายคือจีนและอาเซียน เพื่อรองรับกับกรณีสงครามการค้า ซึ่งคุณภาพเทียบเท่ากับสหรัฐอเมริกา ซึ่งคาดว่าจะสามารถสรุปได้ในไตรมาส 1/2563
หรือ "ศูนย์กลางสุขภาพ เมดิเคิลเซ็นเตอร์" ไทยมีบุคลากรที่มีความเชี่ยวชาญด้านนี้อยู่แล้ว ส่วนในภาคการท่องเที่ยว ธีมปาร์ค หรือ สวนสนุกนั้น ในพื้นที่ก็จะซื้อลิขสิทธิ์สวนสนุกเข้ามา และมีโอกาสใกล้ชิดกับคาแร็กเตอร์ดัง ๆ เมื่อมีความเป็นชุมชนมากขึ้นก็จะทำให้ที่ดินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นและบริษัทก็สามารถที่จะพัฒนาได้ต่อเนื่อง
สำหรับเงินทุนที่อาจจะต้องใช้มหาศาลนั้น ทาง "คิง ไว กรุ๊ป" พร้อมที่จะสนับสนุนอย่างต่อเนื่อง ซึ่งไม่ได้เป็นปัญหาแต่อย่างใด แต่อาจจะติดกฎของตลาดหลักทรัพย์เมื่อใส่เงินมาแล้ว จะทำให้สัดส่วนผู้ถือหุ้นของกลุ่มคิง ไว สูงเกิน 85% กดฟรีโฟลตต่ำกว่า 15% ดังนั้นบริษัทจะต้องคำนึงถึงเรื่องนี้ ซึ่งวิธีการแก้ไข แสดงให้ผู้ถือหุ้นเห็นภาพอนาคตหรือ อาจจะหาพาร์ตเนอร์เข้ามาเพื่อถือหุ้นด้วย เพื่อให้ฟรีโฟลตเป็นไปตามเกณฑ์
แอริค บอกด้วยว่า โครงการดังกล่าวเป็นโครงการระยะยาว และ เมื่อติดเครื่องแล้วจะทำให้ผลประกอบการของ บริษัทโตก้าวกระโดดอย่างมากนับ 10 เท่า เช่น จาก 200-300 ล้านบาท เป็น 2,000 ล้านบาท แต่ต้องใช้เวลาสักระยะซึ่งยังไม่สามารถบอกเงื่อนไขเวลาได้
อย่างไรก็ตาม บริษัทก็ยังมีโครงการขนาดเล็กเพื่อขาย เพื่อที่จะรับรู้รายได้ในช่วงนี้ ประกอบด้วยโครงการ วิลล่าอะคาเดีย วัชรพล จำนวน 72 ไร่ ซึ่งจะรับรู้รายได้ทันที และมี 2 โครงการคอนโดมีเนียม คือ โครงการคอนโดแนวราบ บริเวณซอยสุขุมวิท 61 พื้นที่ดิน 1-1-98 ไร่ และโครงการคอนโดแนวสูง บริเวณสามย่าน จามจุรีสแควร์ พื้นที่ดิน 0-3-4 ไร่
พร้อมกันนี้ บริษัทก็ยังพร้อมหาแนวทางการขยายธุรกิจหรือลงทุนอย่างต่อเนื่อง รวมไปถึงการร่วมทุนหรือเทกโอเวอร์ เพื่อแสดงให้เห็นว่าการเข้ามาของ "คิง ไว กรุ๊ป" เป็นการลงทุนระยะยาวและต่อเนื่อง!
ที่มา : ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์, หนังสือพิมพ์ทันหุ้น
