แก้โจทย์ที่ดินแพง เช่าที่วัดผุดบ้านล้านหลัง
โครงการบ้านล้านหลัง เป็นหนึ่งในผลงานของรัฐบาลที่มุ่งสร้างคุณภาพชีวิตการอยู่อาศัยที่ดี โดยเห็นได้จากความต้องการสินเชื่อผ่านธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.)ที่เปิดให้จองสิทธิ์เมื่อปลายปีที่ผ่านมา พุ่งสูงถึง 117,000 ล้านบาท เกินกรอบวงเงินที่กำหนดไว้ 67,000 ล้านบาท ซึ่งในกระบวนการจองสิทธิ์นั้น กลุ่มผู้มีรายได้และปานกลาง จะมีปัญหาในเรื่องความสามารถในเรื่องของรายได้ ทำให้ ธอส.จะต้องพิจารณาปฏิเสธสินเชื่อ (รีเจกต์เรต) เพื่อมิให้กระทบต่องบการเงินของธนาคาร อย่างไรก็ตาม ในด้านของซัปพลาย (อุปทาน) ที่จะรองรับโครงการบ้านล้านหลัง ก็ยังประสบปัญหาที่จะมีสินค้ารองรับกับความต้องการที่ล้น เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ทำให้การพัฒนา "สะดุด"
ทั้งนี้ ในด้านของโครงการบ้านล้านหลังที่มีการนำเสนอเข้ามานั้น จะมีทั้งจากการเคหะแห่งชาติ (กคช.) บริษัทเอกชนบางแห่งที่มีความสามารถในการพัฒนา เช่น บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ผู้พัฒนาโครงการ รีเจ้นท์โฮม ที่อยู่ในวงการพัฒนาคอนโดฯ มาตลอด กว่า 20 ปี
ล่าสุด บริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด บริษัทในเครือของบริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THG ได้นำเสนอโครงการพัฒนาบ้านล้านหลังกับ ธอส. โดยนายแพทย์บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ THG กล่าวกับ นสพ.ผู้จัดการรายวัน 360 ว่า ที่ผ่านมาเราได้วางแผนใน 1 ปีจะผลิตบ้านล้านหลังให้ได้ 50,000 หน่วยต่อปี จาก 2 แสนหน่วยในระยะ 5 ปี แต่เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ผู้รับเหมาที่มีอยู่ไม่เพียงพอ ทำให้พลาดเป้าไปประมาณ 80% สุดท้ายเราก็ทำได้เพียง 4,000 หน่วย ล่าสุดได้มีการเจรจาและดึงบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่จากประเทศจีน และเกาหลี เข้ามาร่วมโครงการ โดยได้มีการเซ็นสัญญาให้บริษัทจากประเทศเกาหลี รับงานก่อสร้างจำนวน 4,000 หน่วยในรูปแบบเทิร์นคีย์ ซึ่งจะดีกับบริษัทตรงที่ ระบบดังกล่าวมีการการันตีเก็บ ค่าก่อสร้างหลังงานก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เราจะดำเนินการก่อสร้างแต่ละโครงการได้ก็ต่อเมื่อแต่มียอดขายแล้ว 80% และด้วยราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทุกปี
"เรามีการซื้อที่ดินสะสมไว้เป็นจำนวนมาก โดยมีเพิ่มเป็น 10,000 ไร่กระจายทั่วประเทศ จึงได้มีแผนที่จะคัดเลือกที่ดินออกมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเลือกทำโครงการบ้านล้านหลังเสนอ ธอส. จำนวน 6 โครงการ ด้วยการนำที่ดินสะสมในต่างจังหวัดที่มีความต้องการ และสามารถพัฒนาโครงการรองรับในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ภายใต้การบริหารงานของบริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด และหาพันธมิตรจากต่างประเทศที่มีความสนใจโครงการดังกล่าวเป็นจำนวนมาก อาทิ สหรัฐฯ, อังกฤษ และญี่ปุ่น เป็นต้น มารับช่วงหรือ Subcontract อีกที"
โดยเริ่มต้นที่ดินใน อ.เมือง จ.อุตรดิตถ์ ที่ดินเดิมของบริษัทตั้งอยู่บนพื้นที่ 20 กว่าไร่ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯเป็น 2 เฟส ๆ ละประมาณ 10 ไร่ รวม 6 อาคาร ขนาด 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 600,000-900,000 บาท/ยูนิต โดยเฟสแรกมีจำนวน 200 ยูนิต มูลค่าประมาณ 60 ล้านบาท นอกจากนี้ จะขยายไปยังจังหวัดเชียงราย เชียงใหม่
"ด้วยที่ดินสะสมที่เรามีอยู่ จึงสามารถนำมาพัฒนาได้จำนวนมาก และก่อนที่จะพัฒนา จะต้องเลือกต้นทุนด้านที่ดินที่พัฒนา ราคาไม่เกิน 12,000 บาท/ตารางเมตร, มีพันธมิตรมา Subcontract และรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งเรามีครบแล้ว"
เช่าที่ดินวัดผุด 'บ้านล้านหลัง' ลีสโฮลด์ 30 ปี
ทั้งนี้ รูปแบบการทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย อาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นการซื้อขายขาด แต่สามารถดำเนินการแบบปล่อยเช่ายาว 30 ปีหรือลีสโฮลด์ ซึ่งในประเด็นนี้ หมอบุญได้ขยายความว่า "เรากำลังศึกษาที่จะเช่าที่ดินว่างเปล่าในพื้นที่ของวัด เช่น ในจังหวัดสุพรรณบุรี และจังหวัดปทุมธานี เพื่อนำร่องทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย กับโครงการบ้านล้านหลัง เป็นเช่า ไม่ได้ซื้อ โดยได้มีการหารือกับทางวัดแห่งหนึ่ง ทางเจ้าอาวาสไม่ขัดข้อง เพียงแต่ต้องไปหารือผู้เช่าเดิมที่ทำนาว่าจะคิดเห็นอย่างไร และหากทุกอย่างเรียบร้อย ก็จะนำร่องโครงการ และอาจจะต่อยอดไปยังแปลงที่ดินของกรมธนารักษ์ ที่ก่อนหน้านี้ทางกรมฯได้มีการมาหารือถึงโอกาสพัฒนาที่ดินราชพัสดุ"
โดยแนวคิดครั้งนี้ เราได้มีการหารือกับทาง ธอส. ซึ่งทางธนาคารฯไม่ได้ขัดข้องและสามารถดำเนินการได้ ซึ่งโครงการนี้จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัย ตามคุณภาพของผู้มีรายได้ เนื่องจากบางรายเราพบว่าไม่มีความพร้อม ไม่ไหวที่จะชำระค่างวด ดังนั้นการเช่าจึงเป็นทางออกที่ดี อีกทั้งราคาจะถูกกว่าซื้อกว่าครึ่ง ต้องราคาเช่ารวมค่าใช้จ่ายแล้ว ไม่เกิน 2,400 บาท ต่อเดือน แต่หากเราไปซื้อที่ดินมาทำคงไม่ได้ เพราะตกต่อไร่ประมาณ 3-4 ล้านบาท
"ต้องเข้าใจผู้มีรายได้น้อย บางคนไม่มีความสามารถจะซื้อ ซึ่งต้องเข้าใจว่า ทุกๆคนอยากจะซื้อบ้าน อยากเป็นเจ้าของ แต่ซื้อไม่ได้ ก็เหมือนในเมืองที่มีโครงการคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ แม้ว่าราคาถูกกว่าฟรีโฮลด์ 30% แต่ในใจผมแล้ว ลีสโฮลด์น่าจะถูกกว่าซื้อขาดประมาณ 50% ถึงจะเป็นการส่งเสริม" นายแพทย์บุญ กล่าว
เช่าที่ดินทำบ้านล้านหลัง ต้องเป็นเคสพิเศษ
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมา ธอส.มีข้อตกลงกับทางกรมธนารักษ์เพียงแห่งเดียว ในการสนับสนุนสินเชื่อให้กับโครงการที่อยู่อาศัยในแปลงที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่หากเป็นกรณีการนำที่ดินของวัดมาทำโครงการบ้านล้านหลังนั้น เราต้องมีการหารือกับทางกรมศาสนาก่อนว่าจะติดปัญหาส่วนใดบ้าง วิเคราะห์ตัวโครงการว่าจะสามารถดำเนินการและมีผลกับผู้เช่าอยู่อย่างไรบ้าง และทางผู้ซื้ออาจจะพิจารณาเรื่องความคุ้มค่า
โดยความคืบหน้าโครงการบ้านล้านหลัง ณ วันที่ 10 มิ.ย.62 สามารถอนุมัติสินเชื่อไปแล้ว 7,790 ราย วงเงินกู้ 5,470 ล้านบาท (พิจารณาตารางประกอบ) มียอดคงค้างรอการอนุมัติ 940 ราย วงเงินกู้ 880 ล้านบาท ซึ่งในส่วนของเฟสที่ 2 จะเริ่มดำเนินการประมาณเดือนกันยายน 2562
" ผู้ประกอบการที่เข้าร่วมโครงการเร่งการก่อสร้างบ้าน เพราะไม่ใช่บ้านพร้อมอยู่ มีลูกค้ารอบ้านจำนวนมาก โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่จะก่อสร้างและโอนได้ประมาณเดือน พ.ย.เป็นต้นไป นั่นหมายความว่า ธอส.จะมียอดปล่อยสินเชื่อที่สูงในช่วงดังกล่าวและมั่นใจทั้งปีปล่อยได้กว่า 10,000 ล้านบาท"
นำหลักฐานค่าเช่า เอกสารประกอบกู้ได้
อย่างไรก็ตาม กรณีที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้น เนื่องจากไม่มีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ที่ชัดเจนสม่ำเสมอ หรือเคยมีประวัติการผ่อนชำระที่ไม่ปกติ ธนาคารจะให้คำแนะนำวิธีการเตรียมเอกสาร หรือให้นำหลักฐานการชำระค่าเช่าบ้านหรือผ่อนชำระเงินดาวน์บ้านไม่น้อยกว่า 12 เดือน มาประกอบการพิจารณาเพื่อคำนวณรายได้เพิ่มเติมหรือเข้าโครงการ ธอส.โรงเรียนการเงิน โดยทำประวัติการออมสม่ำเสมอ ไม่น้อยกว่าเงินงวดผ่อนชำระเป็นระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด ก็จะสามารถใช้เป็นหลักฐานที่มาของรายได้และนำค่าเช่าหรือวงเงินที่ผ่อนชำระเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยมานับรวมเป็นการออมเพื่อประกอบการพิจารณายื่นกู้ได้ต่อไป
ขยายตลาดอสังหาฯ-บ้านผู้สูงอายุในจีน
สำหรับแผนการลงทุนของกลุ่มธนบุรีฯนั้น ยังคงดำเนินการอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ โดยในประเทศ ได้มีการลงทุนกว่า 4,100 ล้านบาท ซื้อโครงการค้าปลีกแถวบำรุงเมือง นำมาพัฒนาและปรับปรุงเพื่อเปิดให้บริการ โรงพยาบาลธนบุรี บำรุงเมือง ซึ่งจะเป็นโรงพยาบาลที่ให้บริการระดับพรีเมียมเฉพาะกลุ่มลูกค้า โดยให้บริการเฉพาะ 6 แผนกที่เป็นที่ต้องการของผู้มาใช้บริการและจะช่วยส่งเสริมรายได้ให้กับโรงพยาบาล เนื่องจากแนวคิดของโรงพยาบาลขนาดใหญ่ทั่วโลกได้เปลี่ยนแปลงมา 2 ปีแล้ว โดยหันมาเน้นเรื่องการบริหารจัดการเน้นการสร้างมูลค่า (Value) ให้ทุก ๆ แผนกมีกำไรขึ้น ต่างจากโรงพยาบาลของไทยที่ทำแบบทั่วไปทำให้ขาดทุน
ธุรกิจในตลาดต่างประเทศนั้น ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา รพ.ธนบุรีได้ขยายออกไปอย่างต่อเนื่อง และในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ได้ร่วมทุนกับพันธมิตรประมาณ 5 กลุ่ม รวมทั้งกลุ่มคันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เบอร์หนึ่งจากประเทศจีน (ปัจจุบันกลุ่มนี้ มีการลงทุนในจีนประมาณ 1,200 โครงการ) ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯและเฮลท์แคร์ รวมไปถึงการรับบริหารบ้านพักผู้สูงอายุในประเทศจีนด้วย ซึ่งที่ผ่านมา มีการร่วมทุนกับกลุ่มคันทรี่ฯแล้ว รวมประมาณ 4-5 โครงการ อาทิ เมืองเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เฉิงตู และฉงชิ่ง เป็นต้น โดยแต่ละโครงการที่เข้าไปร่วมทุนคิดเป็นงบลงทุนไม่เกิน 10% ของมูลค่าในแต่ละโครงการที่พันธมิตรแต่ละกลุ่มลงทุนพัฒนา
"ผมย้ำเลยว่า ต้องเน้นปรับโครงสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาเราบรรเทาปัญหามาตลอด ไม่ใช่มีปัญหาก็โยนเงินเข้าไป สุดท้ายเงินก็จม จะเห็นได้ว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทุกมิติเราแย่ ทั้งเรื่องความรุนแรง รายได้ระหว่างประชากรของคนรวยและคนระดับล่างที่ห่างมากขึ้น และการศึกษาที่แย่ลง และหากมองในระยะยาวแล้ว หากไม่ผ่าตัดเรื่องการลงทุนจากต่างประเทศ เราจะแย่ลง ซึ่งไทยเป็นประเทศที่มีเงินออมน้อย ทำให้เราต้องพึ่งพาเงินลงทุนจากต่างประเทศ"
ส่วนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก หรือ EEC ที่รัฐบาลให้การสนับสนุนนั้น มองว่าหากไม่มีบุคลากรที่มีความรู้ ความสามารถเฉพาะด้านมารองรับการขยายการลงทุนของชาวต่างชาติ ก็เชื่อว่าคงไม่มีผู้ประกอบการรายใดกล้าเข้าไปลงทุน แต่จะหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน.
อสังหาฯ-แบงก์วอน รบ.ใหม่อุ้มก่อนวิกฤต ลุยเมกะโปรเจกต์-ปลดล็อกแบงก์-ยืด LTV
ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด ผู้นำการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรามากว่า 12 ปี ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูง อยู่ในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนผ่านโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผยว่า เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของเมืองในจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งตั้งแต่เข้ามาบุกเบิกทำโครงการ ทางบริษัทฯทยอยลงทุนซื้อที่ดินสะสม (แลนด์แบงก์) รองรับการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 8 โครงการ รวมมูลค่าที่สร้างยอดขายต่อเนื่องกว่า 2,000 กว่าล้านบาท ระดับราคาเฉลี่ย 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานกลุ่มใหญ่ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
"จ.ฉะเชิงเทรา เติบโตมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งการลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ มีการตั้งโรงงานผลิต ใกล้ท่าเรือน้ำลึก สนามบิน และมอเตอร์เวย์ เป็นเมืองท่องเที่ยว และมีวัดสำคัญ หลวงพ่อโสธร ทำให้ฉะเชิงเทรามีเสน่ห์ มีการเติบโตของเมือง การทำโครงการของ มารวย เน้นกลุ่มผู้มีความต้องการอยู่อาศัย ซึ่งภาพรวมตลาดระดับราคา 3 ล้านบาท แต่ของมารวยเฉลี่ย 2-3 ล้านบาท ซึ่งจากการศึกษาและติดตามพฤติกรรมลูกค้าในพื้นที่ฉะเชิงเทรา มีฐานะแต่ใช้จ่ายเงินบนความคุ้มค่า"
และสภาพตอนนี้โครงการแนวราบจากผู้ประกอบการรายอื่นเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก หลังตลาดคอนโดมิเนียมอิ่มตัว และด้วยความเจริญเติบโตของเมืองและราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาผลิตภัณฑ์ต้องเพิ่มรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ซึ่งในอดีตช่วง 10 ปี ในตลาดจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยวเป็นหลัก แต่ปัจจุบันด้วยราคาโครงการบ้านเดี่ยวที่แพงขึ้นมาอยู่ที่ 4-5 ล้านบาท ทำให้บริษัทมารวยฯต้องปรับตัว หันมาทำบ้านแฝด ขนาดพื้นที่ 40 ตารางวา ราคา 3 ล้านบาท เป็นการย่อขนาดบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝด ผลตอบรับดีเกินคาด โครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ ได้แก่ โครงการบ้านมารวย ริเวอร์ไซด์ เนื้อที่ 95 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท เปิดมาแล้ว 2-3 ปี มีจำนวนรวม 491 มียอดขายไปแล้ว 40% และอยู่ระหว่างก่อสร้างในเฟสที่ 2 โดยปรับเพิ่มบ้านแฝดในสัดส่วน 50% และบ้านเดี่ยว 50% วางเป้าหมายปิดการขายภายใน 3 ปี (2562-2565)
"ลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นบ้านหลังแรก และไม่มีปัญหาเรื่องนโยบาย LTV ซึ่งเมื่อวันที่ 9 มิ.ย. ที่ผ่านมา โครงการได้เปิดแกรนด์โอเพนนิ่ง เปิดคลับเฮาส์ โดยจัดรายการพิเศษราคา 2.89 ล้านบาท เพื่อให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจ ผลปรากฏว่า เพียงวันเดียวสามารถสร้างยอดขายได้ 100 ล้านบาท"
คาด 2 ปี ราคาบ้านแพงขึ้น 30%
ดร.สืบวงษ์ กล่าวว่า นโยบายเกี่ยวกับการลงทุนในอีอีซี เป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนและเป็นเทรนด์ ที่เกิดขึ้น และความต่อเนื่องของนโยบาย จะช่วยดึงการลงทุนเข้าสู่พื้นที่อีอีซีมากขึ้น โครงการรถไฟความเร็วสูง(ไฮสปีดเทรน) จะขยายการเติบโตของการอยู่อาศัยในพื้นที่ มีการพัฒนาเมืองและเกิดการไหลเข้าของเงินลงทุน และผลจากราคาที่ดินแพงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สูงขึ้น คาดว่าราคาบ้านในอีก 2 ปีข้างหน้าแพงขึ้นไปอีก 30%
"ทาง มารวย มีแผนที่จะทำสินค้าบ้านราคาแพง บ้านหลังใหญ่ออกมา โดยคาดว่าราคาจะไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาโครงการที่รับกับต้นทุนราคาที่ดิน เนื่องจากที่ดินติดถนนไร่ละ 10 ล้านบาทบวกลบ ในซอยประมาณ 3-4 ล้านบาท และแม้ว่า มารวย จะยึดพื้นที่ฉะเชิงเทรา แต่เราต้องขยับโครงการเข้าไปใกล้เมือง พื้นที่ในจังหวัดสมุทรปราการ ยังทำได้ ขณะนี้บริษัทในเครือ กำลังปรับหน้าดินและเริ่มทำโครงการภายใต้แบรนด์ใหม่ เดอะเทรชเชอร์โฮม รูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ราคากว่า 2 ล้านบาท"
แบงก์หนุน 'ยืด' บังคับใช้แอลทีวีไปอีก 2 ปี
ผู้สื่อข่าวรายงานจากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ว่า ขณะนี้ เรื่อง LTV กับโครงการบ้านล้านหลังไม่ได้ส่งผลกระทบ เนื่องจากแบงก์ชาติให้การสนับสนุนต่อนโยบายโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ แต่ในด้านสินเชื่อทั่วไป มาตรการดังกล่าวมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของ ธอส. แม้ว่า LTV จะใช้เพื่อให้ผู้ประกอบการและลูกค้าปรับตัว แต่ตอนนี้ เราต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวมาต่อเนื่อง
"เราคิดว่า ควรยืดมาตรการ LTV ออกไป เพื่อให้ความรู้แก่ประชาชนให้มีความเข้าใจมากขึ้น เตรียมพร้อม ซึ่งเราคิดว่า ควรไปบังคับใช้อีก 2 ปี แต่ระหว่างนี้ ทางผู้ประกอบการที่สร้างใหม่ ต้องเก็บเงินดาวน์ ไม่ใช่ผ่อนปรนจนเกินไป อย่างน้อย เป็นการสร้างวินัยให้กับคนที่จะซื้อบ้าน และเป็นการสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีด้วย"
ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน 360 องศา, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ทั้งนี้ ในด้านของโครงการบ้านล้านหลังที่มีการนำเสนอเข้ามานั้น จะมีทั้งจากการเคหะแห่งชาติ (กคช.) บริษัทเอกชนบางแห่งที่มีความสามารถในการพัฒนา เช่น บริษัท รีเจ้นท์ กรีน เพาเวอร์ ผู้พัฒนาโครงการ รีเจ้นท์โฮม ที่อยู่ในวงการพัฒนาคอนโดฯ มาตลอด กว่า 20 ปี
ล่าสุด บริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด บริษัทในเครือของบริษัท ธนบุรี เฮลท์แคร์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) หรือ THG ได้นำเสนอโครงการพัฒนาบ้านล้านหลังกับ ธอส. โดยนายแพทย์บุญ วนาสิน ประธานกรรมการ THG กล่าวกับ นสพ.ผู้จัดการรายวัน 360 ว่า ที่ผ่านมาเราได้วางแผนใน 1 ปีจะผลิตบ้านล้านหลังให้ได้ 50,000 หน่วยต่อปี จาก 2 แสนหน่วยในระยะ 5 ปี แต่เนื่องจากเป็นโครงการขนาดใหญ่ ผู้รับเหมาที่มีอยู่ไม่เพียงพอ ทำให้พลาดเป้าไปประมาณ 80% สุดท้ายเราก็ทำได้เพียง 4,000 หน่วย ล่าสุดได้มีการเจรจาและดึงบริษัทรับเหมาก่อสร้างรายใหญ่จากประเทศจีน และเกาหลี เข้ามาร่วมโครงการ โดยได้มีการเซ็นสัญญาให้บริษัทจากประเทศเกาหลี รับงานก่อสร้างจำนวน 4,000 หน่วยในรูปแบบเทิร์นคีย์ ซึ่งจะดีกับบริษัทตรงที่ ระบบดังกล่าวมีการการันตีเก็บ ค่าก่อสร้างหลังงานก่อสร้างแล้วเสร็จ แต่เราจะดำเนินการก่อสร้างแต่ละโครงการได้ก็ต่อเมื่อแต่มียอดขายแล้ว 80% และด้วยราคาที่ดินที่ปรับสูงขึ้นทุกปี
"เรามีการซื้อที่ดินสะสมไว้เป็นจำนวนมาก โดยมีเพิ่มเป็น 10,000 ไร่กระจายทั่วประเทศ จึงได้มีแผนที่จะคัดเลือกที่ดินออกมาพัฒนาให้เกิดประโยชน์มากที่สุด โดยเลือกทำโครงการบ้านล้านหลังเสนอ ธอส. จำนวน 6 โครงการ ด้วยการนำที่ดินสะสมในต่างจังหวัดที่มีความต้องการ และสามารถพัฒนาโครงการรองรับในราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ภายใต้การบริหารงานของบริษัท ราชธานีบ้านและที่ดิน จำกัด และหาพันธมิตรจากต่างประเทศที่มีความสนใจโครงการดังกล่าวเป็นจำนวนมาก อาทิ สหรัฐฯ, อังกฤษ และญี่ปุ่น เป็นต้น มารับช่วงหรือ Subcontract อีกที"
โดยเริ่มต้นที่ดินใน อ.เมือง จ.อุตรดิตถ์ ที่ดินเดิมของบริษัทตั้งอยู่บนพื้นที่ 20 กว่าไร่ พัฒนาในรูปแบบของคอนโดฯเป็น 2 เฟส ๆ ละประมาณ 10 ไร่ รวม 6 อาคาร ขนาด 30 ตารางเมตร (ตร.ม.) ราคา 600,000-900,000 บาท/ยูนิต โดยเฟสแรกมีจำนวน 200 ยูนิต มูลค่าประมาณ 60 ล้านบาท นอกจากนี้ จะขยายไปยังจังหวัดเชียงราย เชียงใหม่
"ด้วยที่ดินสะสมที่เรามีอยู่ จึงสามารถนำมาพัฒนาได้จำนวนมาก และก่อนที่จะพัฒนา จะต้องเลือกต้นทุนด้านที่ดินที่พัฒนา ราคาไม่เกิน 12,000 บาท/ตารางเมตร, มีพันธมิตรมา Subcontract และรับเหมาก่อสร้าง ซึ่งเรามีครบแล้ว"
เช่าที่ดินวัดผุด 'บ้านล้านหลัง' ลีสโฮลด์ 30 ปี
ทั้งนี้ รูปแบบการทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย อาจจะไม่จำเป็นต้องเป็นการซื้อขายขาด แต่สามารถดำเนินการแบบปล่อยเช่ายาว 30 ปีหรือลีสโฮลด์ ซึ่งในประเด็นนี้ หมอบุญได้ขยายความว่า "เรากำลังศึกษาที่จะเช่าที่ดินว่างเปล่าในพื้นที่ของวัด เช่น ในจังหวัดสุพรรณบุรี และจังหวัดปทุมธานี เพื่อนำร่องทำโครงการบ้านผู้มีรายได้น้อย กับโครงการบ้านล้านหลัง เป็นเช่า ไม่ได้ซื้อ โดยได้มีการหารือกับทางวัดแห่งหนึ่ง ทางเจ้าอาวาสไม่ขัดข้อง เพียงแต่ต้องไปหารือผู้เช่าเดิมที่ทำนาว่าจะคิดเห็นอย่างไร และหากทุกอย่างเรียบร้อย ก็จะนำร่องโครงการ และอาจจะต่อยอดไปยังแปลงที่ดินของกรมธนารักษ์ ที่ก่อนหน้านี้ทางกรมฯได้มีการมาหารือถึงโอกาสพัฒนาที่ดินราชพัสดุ"
โดยแนวคิดครั้งนี้ เราได้มีการหารือกับทาง ธอส. ซึ่งทางธนาคารฯไม่ได้ขัดข้องและสามารถดำเนินการได้ ซึ่งโครงการนี้จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยเข้าถึงที่อยู่อาศัย ตามคุณภาพของผู้มีรายได้ เนื่องจากบางรายเราพบว่าไม่มีความพร้อม ไม่ไหวที่จะชำระค่างวด ดังนั้นการเช่าจึงเป็นทางออกที่ดี อีกทั้งราคาจะถูกกว่าซื้อกว่าครึ่ง ต้องราคาเช่ารวมค่าใช้จ่ายแล้ว ไม่เกิน 2,400 บาท ต่อเดือน แต่หากเราไปซื้อที่ดินมาทำคงไม่ได้ เพราะตกต่อไร่ประมาณ 3-4 ล้านบาท
"ต้องเข้าใจผู้มีรายได้น้อย บางคนไม่มีความสามารถจะซื้อ ซึ่งต้องเข้าใจว่า ทุกๆคนอยากจะซื้อบ้าน อยากเป็นเจ้าของ แต่ซื้อไม่ได้ ก็เหมือนในเมืองที่มีโครงการคอนโดมิเนียมลีสโฮลด์ แม้ว่าราคาถูกกว่าฟรีโฮลด์ 30% แต่ในใจผมแล้ว ลีสโฮลด์น่าจะถูกกว่าซื้อขาดประมาณ 50% ถึงจะเป็นการส่งเสริม" นายแพทย์บุญ กล่าว
เช่าที่ดินทำบ้านล้านหลัง ต้องเป็นเคสพิเศษ
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ในช่วงที่ผ่านมา ธอส.มีข้อตกลงกับทางกรมธนารักษ์เพียงแห่งเดียว ในการสนับสนุนสินเชื่อให้กับโครงการที่อยู่อาศัยในแปลงที่ดินของกรมธนารักษ์ แต่หากเป็นกรณีการนำที่ดินของวัดมาทำโครงการบ้านล้านหลังนั้น เราต้องมีการหารือกับทางกรมศาสนาก่อนว่าจะติดปัญหาส่วนใดบ้าง วิเคราะห์ตัวโครงการว่าจะสามารถดำเนินการและมีผลกับผู้เช่าอยู่อย่างไรบ้าง และทางผู้ซื้ออาจจะพิจารณาเรื่องความคุ้มค่า
โดยความคืบหน้าโครงการบ้านล้านหลัง ณ วันที่ 10 มิ.ย.62 สามารถอนุมัติสินเชื่อไปแล้ว 7,790 ราย วงเงินกู้ 5,470 ล้านบาท (พิจารณาตารางประกอบ) มียอดคงค้างรอการอนุมัติ 940 ราย วงเงินกู้ 880 ล้านบาท ซึ่งในส่วนของเฟสที่ 2 จะเริ่มดำเนินการประมาณเดือนกันยายน 2562
" ผู้ประกอบการที่เข้าร่วมโครงการเร่งการก่อสร้างบ้าน เพราะไม่ใช่บ้านพร้อมอยู่ มีลูกค้ารอบ้านจำนวนมาก โดยเฉพาะในต่างจังหวัด ซึ่งส่วนใหญ่จะก่อสร้างและโอนได้ประมาณเดือน พ.ย.เป็นต้นไป นั่นหมายความว่า ธอส.จะมียอดปล่อยสินเชื่อที่สูงในช่วงดังกล่าวและมั่นใจทั้งปีปล่อยได้กว่า 10,000 ล้านบาท"
นำหลักฐานค่าเช่า เอกสารประกอบกู้ได้
อย่างไรก็ตาม กรณีที่ลูกค้าถูกปฏิเสธสินเชื่อนั้น เนื่องจากไม่มีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ที่ชัดเจนสม่ำเสมอ หรือเคยมีประวัติการผ่อนชำระที่ไม่ปกติ ธนาคารจะให้คำแนะนำวิธีการเตรียมเอกสาร หรือให้นำหลักฐานการชำระค่าเช่าบ้านหรือผ่อนชำระเงินดาวน์บ้านไม่น้อยกว่า 12 เดือน มาประกอบการพิจารณาเพื่อคำนวณรายได้เพิ่มเติมหรือเข้าโครงการ ธอส.โรงเรียนการเงิน โดยทำประวัติการออมสม่ำเสมอ ไม่น้อยกว่าเงินงวดผ่อนชำระเป็นระยะเวลาที่ธนาคารกำหนด ก็จะสามารถใช้เป็นหลักฐานที่มาของรายได้และนำค่าเช่าหรือวงเงินที่ผ่อนชำระเงินดาวน์ที่อยู่อาศัยมานับรวมเป็นการออมเพื่อประกอบการพิจารณายื่นกู้ได้ต่อไป
ขยายตลาดอสังหาฯ-บ้านผู้สูงอายุในจีน
สำหรับแผนการลงทุนของกลุ่มธนบุรีฯนั้น ยังคงดำเนินการอย่างต่อเนื่องทั้งในและต่างประเทศ โดยในประเทศ ได้มีการลงทุนกว่า 4,100 ล้านบาท ซื้อโครงการค้าปลีกแถวบำรุงเมือง นำมาพัฒนาและปรับปรุงเพื่อเปิดให้บริการ โรงพยาบาลธนบุรี บำรุงเมือง ซึ่งจะเป็นโรงพยาบาลที่ให้บริการระดับพรีเมียมเฉพาะกลุ่มลูกค้า โดยให้บริการเฉพาะ 6 แผนกที่เป็นที่ต้องการของผู้มาใช้บริการและจะช่วยส่งเสริมรายได้ให้กับโรงพยาบาล เนื่องจากแนวคิดของโรงพยาบาลขนาดใหญ่ทั่วโลกได้เปลี่ยนแปลงมา 2 ปีแล้ว โดยหันมาเน้นเรื่องการบริหารจัดการเน้นการสร้างมูลค่า (Value) ให้ทุก ๆ แผนกมีกำไรขึ้น ต่างจากโรงพยาบาลของไทยที่ทำแบบทั่วไปทำให้ขาดทุน
ธุรกิจในตลาดต่างประเทศนั้น ในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา รพ.ธนบุรีได้ขยายออกไปอย่างต่อเนื่อง และในช่วง 8 ปีที่ผ่านมา ได้ร่วมทุนกับพันธมิตรประมาณ 5 กลุ่ม รวมทั้งกลุ่มคันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เบอร์หนึ่งจากประเทศจีน (ปัจจุบันกลุ่มนี้ มีการลงทุนในจีนประมาณ 1,200 โครงการ) ในการพัฒนาโครงการอสังหาฯและเฮลท์แคร์ รวมไปถึงการรับบริหารบ้านพักผู้สูงอายุในประเทศจีนด้วย ซึ่งที่ผ่านมา มีการร่วมทุนกับกลุ่มคันทรี่ฯแล้ว รวมประมาณ 4-5 โครงการ อาทิ เมืองเซี่ยงไฮ้ ปักกิ่ง เฉิงตู และฉงชิ่ง เป็นต้น โดยแต่ละโครงการที่เข้าไปร่วมทุนคิดเป็นงบลงทุนไม่เกิน 10% ของมูลค่าในแต่ละโครงการที่พันธมิตรแต่ละกลุ่มลงทุนพัฒนา
"ผมย้ำเลยว่า ต้องเน้นปรับโครงสร้าง ซึ่งที่ผ่านมาเราบรรเทาปัญหามาตลอด ไม่ใช่มีปัญหาก็โยนเงินเข้าไป สุดท้ายเงินก็จม จะเห็นได้ว่า 10 ปีที่ผ่านมา ทุกมิติเราแย่ ทั้งเรื่องความรุนแรง รายได้ระหว่างประชากรของคนรวยและคนระดับล่างที่ห่างมากขึ้น และการศึกษาที่แย่ลง และหากมองในระยะยาวแล้ว หากไม่ผ่าตัดเรื่องการลงทุนจากต่างประเทศ เราจะแย่ลง ซึ่งไทยเป็นประเทศที่มีเงินออมน้อย ทำให้เราต้องพึ่งพาเงินลงทุนจากต่างประเทศ"
ส่วนโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก หรือ EEC ที่รัฐบาลให้การสนับสนุนนั้น มองว่าหากไม่มีบุคลากรที่มีความรู้ ความสามารถเฉพาะด้านมารองรับการขยายการลงทุนของชาวต่างชาติ ก็เชื่อว่าคงไม่มีผู้ประกอบการรายใดกล้าเข้าไปลงทุน แต่จะหันไปลงทุนในประเทศเพื่อนบ้านแทน.
อสังหาฯ-แบงก์วอน รบ.ใหม่อุ้มก่อนวิกฤต ลุยเมกะโปรเจกต์-ปลดล็อกแบงก์-ยืด LTV
ดร.สืบวงษ์ สุขะมงคล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท มารวย เรียลเอสเตท จำกัด ผู้นำการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในจังหวัดฉะเชิงเทรามากว่า 12 ปี ซึ่งเป็นจังหวัดที่มีศักยภาพสูง อยู่ในพื้นที่ส่งเสริมการลงทุนผ่านโครงการพัฒนาระเบียงเศรษฐกิจพิเศษ ภาคตะวันออก (อีอีซี) เปิดเผยว่า เราเห็นการเปลี่ยนแปลงของเมืองในจังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งตั้งแต่เข้ามาบุกเบิกทำโครงการ ทางบริษัทฯทยอยลงทุนซื้อที่ดินสะสม (แลนด์แบงก์) รองรับการพัฒนามาอย่างต่อเนื่อง ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการพัฒนา 8 โครงการ รวมมูลค่าที่สร้างยอดขายต่อเนื่องกว่า 2,000 กว่าล้านบาท ระดับราคาเฉลี่ย 3-4 ล้านบาท ซึ่งเป็นฐานกลุ่มใหญ่ที่มีความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย
"จ.ฉะเชิงเทรา เติบโตมาอย่างต่อเนื่อง ทั้งการลงทุนพัฒนานิคมอุตสาหกรรมเกิดขึ้นในหลายพื้นที่ มีการตั้งโรงงานผลิต ใกล้ท่าเรือน้ำลึก สนามบิน และมอเตอร์เวย์ เป็นเมืองท่องเที่ยว และมีวัดสำคัญ หลวงพ่อโสธร ทำให้ฉะเชิงเทรามีเสน่ห์ มีการเติบโตของเมือง การทำโครงการของ มารวย เน้นกลุ่มผู้มีความต้องการอยู่อาศัย ซึ่งภาพรวมตลาดระดับราคา 3 ล้านบาท แต่ของมารวยเฉลี่ย 2-3 ล้านบาท ซึ่งจากการศึกษาและติดตามพฤติกรรมลูกค้าในพื้นที่ฉะเชิงเทรา มีฐานะแต่ใช้จ่ายเงินบนความคุ้มค่า"
และสภาพตอนนี้โครงการแนวราบจากผู้ประกอบการรายอื่นเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก หลังตลาดคอนโดมิเนียมอิ่มตัว และด้วยความเจริญเติบโตของเมืองและราคาที่ดินปรับสูงขึ้น ทำให้การพัฒนาผลิตภัณฑ์ต้องเพิ่มรูปแบบโครงการให้เหมาะสมกับกำลังซื้อ ซึ่งในอดีตช่วง 10 ปี ในตลาดจะเป็นกลุ่มบ้านเดี่ยวเป็นหลัก แต่ปัจจุบันด้วยราคาโครงการบ้านเดี่ยวที่แพงขึ้นมาอยู่ที่ 4-5 ล้านบาท ทำให้บริษัทมารวยฯต้องปรับตัว หันมาทำบ้านแฝด ขนาดพื้นที่ 40 ตารางวา ราคา 3 ล้านบาท เป็นการย่อขนาดบ้านเดี่ยวมาเป็นบ้านแฝด ผลตอบรับดีเกินคาด โครงการที่เปิดดำเนินการอยู่ ได้แก่ โครงการบ้านมารวย ริเวอร์ไซด์ เนื้อที่ 95 ไร่ มูลค่าโครงการ 2,000 ล้านบาท เปิดมาแล้ว 2-3 ปี มีจำนวนรวม 491 มียอดขายไปแล้ว 40% และอยู่ระหว่างก่อสร้างในเฟสที่ 2 โดยปรับเพิ่มบ้านแฝดในสัดส่วน 50% และบ้านเดี่ยว 50% วางเป้าหมายปิดการขายภายใน 3 ปี (2562-2565)
"ลูกค้าที่ซื้อส่วนใหญ่จะเป็นบ้านหลังแรก และไม่มีปัญหาเรื่องนโยบาย LTV ซึ่งเมื่อวันที่ 9 มิ.ย. ที่ผ่านมา โครงการได้เปิดแกรนด์โอเพนนิ่ง เปิดคลับเฮาส์ โดยจัดรายการพิเศษราคา 2.89 ล้านบาท เพื่อให้ลูกค้าเร่งตัดสินใจ ผลปรากฏว่า เพียงวันเดียวสามารถสร้างยอดขายได้ 100 ล้านบาท"
คาด 2 ปี ราคาบ้านแพงขึ้น 30%
ดร.สืบวงษ์ กล่าวว่า นโยบายเกี่ยวกับการลงทุนในอีอีซี เป็นแม่เหล็กดึงดูดการลงทุนและเป็นเทรนด์ ที่เกิดขึ้น และความต่อเนื่องของนโยบาย จะช่วยดึงการลงทุนเข้าสู่พื้นที่อีอีซีมากขึ้น โครงการรถไฟความเร็วสูง(ไฮสปีดเทรน) จะขยายการเติบโตของการอยู่อาศัยในพื้นที่ มีการพัฒนาเมืองและเกิดการไหลเข้าของเงินลงทุน และผลจากราคาที่ดินแพงขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการต้องพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่สูงขึ้น คาดว่าราคาบ้านในอีก 2 ปีข้างหน้าแพงขึ้นไปอีก 30%
"ทาง มารวย มีแผนที่จะทำสินค้าบ้านราคาแพง บ้านหลังใหญ่ออกมา โดยคาดว่าราคาจะไม่เกิน 10 ล้านบาท ซึ่งเป็นการพัฒนาโครงการที่รับกับต้นทุนราคาที่ดิน เนื่องจากที่ดินติดถนนไร่ละ 10 ล้านบาทบวกลบ ในซอยประมาณ 3-4 ล้านบาท และแม้ว่า มารวย จะยึดพื้นที่ฉะเชิงเทรา แต่เราต้องขยับโครงการเข้าไปใกล้เมือง พื้นที่ในจังหวัดสมุทรปราการ ยังทำได้ ขณะนี้บริษัทในเครือ กำลังปรับหน้าดินและเริ่มทำโครงการภายใต้แบรนด์ใหม่ เดอะเทรชเชอร์โฮม รูปแบบบ้านเดี่ยว บ้านแฝด ราคากว่า 2 ล้านบาท"
แบงก์หนุน 'ยืด' บังคับใช้แอลทีวีไปอีก 2 ปี
ผู้สื่อข่าวรายงานจากธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) ว่า ขณะนี้ เรื่อง LTV กับโครงการบ้านล้านหลังไม่ได้ส่งผลกระทบ เนื่องจากแบงก์ชาติให้การสนับสนุนต่อนโยบายโครงการที่อยู่อาศัยของภาครัฐ แต่ในด้านสินเชื่อทั่วไป มาตรการดังกล่าวมีผลต่อการอนุมัติสินเชื่อของ ธอส. แม้ว่า LTV จะใช้เพื่อให้ผู้ประกอบการและลูกค้าปรับตัว แต่ตอนนี้ เราต้องการกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศที่ชะลอตัวมาต่อเนื่อง
"เราคิดว่า ควรยืดมาตรการ LTV ออกไป เพื่อให้ความรู้แก่ประชาชนให้มีความเข้าใจมากขึ้น เตรียมพร้อม ซึ่งเราคิดว่า ควรไปบังคับใช้อีก 2 ปี แต่ระหว่างนี้ ทางผู้ประกอบการที่สร้างใหม่ ต้องเก็บเงินดาวน์ ไม่ใช่ผ่อนปรนจนเกินไป อย่างน้อย เป็นการสร้างวินัยให้กับคนที่จะซื้อบ้าน และเป็นการสร้างเครดิตทางการเงินที่ดีด้วย"
ที่มา : หนังสือพิมพ์ผู้จัดการรายวัน 360 องศา, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
