'แอสเซทไฟว์'รุกโลว์ไรส์-แนวราบ พลิกแผนลดเสี่ยงเศรษฐกิจทรุด
แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ ทายาทรุ่นที่ 3 ของ "โชคชัย ปัญจทรัพย์" ผู้บุกเบิกอสังหาริมทรัพย์รายแรก ๆ ในเมืองไทย ทำโครงการบ้านจัดสรร "ปัญจทรัพย์" ในยุคเบบี้บูม จากวันนั้นถึงวันนี้ "ศุภโชค" ดีเวลลอปเปอร์รุ่นหลานได้เข้ามารับไม้ต่อ โดยทำโครงการอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์มา 7 ปี เริ่มจากโครงการบ้านหรูภายใต้แบรนด์ วนา เรสซิเดนซ์ ระดับราคา 20-40 ล้านบาทย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ล่าสุดยังร่วมทุนพัฒนาโครงการ ต้นสน วัน เรสซิเดนซ์ คอนโดมิเนียมซูเปอร์ลักชัวรี ราคาเริ่มต้น 20-170 ล้านบาท
ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้ในปีหน้าบริษัทต้องปรับกลยุทธ์ธุรกิจเน้นจับกลุ่มความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ที่มีกำลังซื้อทั้งแนวสูงและแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ ด้วยการจะทำคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ในโซนรถไฟฟ้าเส้นสีเขียวและสีเหลือง ซึ่งอยู่ระหว่างการหาซื้อที่ดิน เนื่องจากการทำคอนโดโลว์ไรส์จะรับรู้รายได้เร็วกว่าไฮไรส์ เช่นเดียวกันการทำบ้าน ทำให้ความเสี่ยงลดลง
โดยในส่วนของโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ นั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม บนพื้นที่ 16 ไร่ ใกล้กับโครงการ วนา เรสซิเดนซ์ ย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ถ้าเป็นโครงการบ้านเดี่ยวมีจำนวน 50 ยูนิตหลัง แต่ถ้าเป็นทาว์นโฮม จะมีจำนวน 100 ยูนิต มูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 1,500 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวไตรมาส 3 ปี 2563
โดยเขาเห็นว่า ซัพพลายแนวราบกลับมามีบทบาทในตลาดอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะเติบโต มากขึ้น เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลง และมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ (แอลทีวี) โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่างในกรุงเทพฯ ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องหันไปเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อมากขึ้น
"ปีหน้าคงหนีไม่พ้นการทำตลาดแนวราบ เพื่อจับกลุ่มเรียลดีมานด์ คนซื้อเพื่ออยู่ ไม่ได้ซื้อเพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่า และที่แน่ ๆ ไม่ทำคอนโดไฮไรส์ จะทำคอนโดโลว์ไรส์แทน ข้อดีโลว์ไรส์ สำหรับกลุ่มลูกค้าคือมีความเป็นส่วนตัว เพราะยูนิตไม่เยอะ แต่อาจมีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่าคอนโดไฮไรส์"
ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด บริษัทมีที่ดินเปล่า 100 ไร่ จ.อุดรธานี ตั้งอยู่เส้นรอบในวงแหวนในเมือง เหมือนย่านถนนศรีนครินทร์ที่มีการเติบโตและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นทำเลใหม่ที่ได้รับความสนใจ ทำให้บริษัทมองเห็นโอกาสในการทำธุรกิจโดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ รชยา 3 มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาทและอีกโครงการ รชยา นาดี มูลค่าโครงการ 250 ล้านบาท จำนวน 80 ยูนิต จะเป็นบ้านแฝดราคา 2.59 ล้านบาท
ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างบ้านตัวอย่างและกำลังจะเปิดขายเดือน พ.ย.นี้ คาดว่าจะใช้เวลา 1 ปีสามารถปิดโครงการได้ ซึ่งโครงการนี้ใช้ระบบพรีคาสท์ (Precast) หรือแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปแทนผนังก่ออิฐฉาบปูน ทำให้ระยะเวลาในการก่อสร้างเร็วขึ้นจาก 5-6 เดือน เหลือไม่เกิน 4 เดือนเสร็จที่พัฒนาพร้อมกัน แต่คนละพื้นที่ในระดับราคาตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท ในแง่ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น 15% แต่ระยะเวลาเร็วกว่าครึ่งหนึ่ง ดีกับผู้ประกอบที่ไม่ได้เตรียมสต็อกบ้านพร้อมอยู่ แต่จะลดต้นทุนดอกเบี้ยและลดความเสี่ยง ซึ่งถือเป็นโปรเจคแรกที่บริษัทนำระบบนี้เข้ามาใช้ในการก่อสร้าง
ส่วนในตลาดต่างจังหวัดบริษัทตั้งเป้า ที่รุกเข้าไปเพิ่มส่วนแบ่งตลาดแนวราบทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมในโซนอีสานเหนือ เริ่มจากจังหวัดอุดรธานี อุบลฯ ขอนแก่น และขยายไปจังหวัดใกล้เคียง เพื่อให้ได้ส่วนแบ่งตลาดจังหวัดละ 10% จากแผนธุรกิจดังกล่าว คาดว่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ในปีหน้าประมาณ 2,000 ล้านบาทหรือมีอัตราเติบโต 30-40% จากปีนี้คาดว่าจะมีรายได้ 1,000 ล้านบาท
"จุดแข็งเราคือการอ่านตลาดขาด และหาช่องว่างที่พัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เนื่องจากเป็นบูติคดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่ได้จับทุกเซ็กเมนท์เราจับตลาดที่มีดีมานด์และกำลังซื้อขณะนี้ โครงการในกรุงเทพฯจะเป็นตลาดบน ส่วนต่างจังหวัดจะเป็นตลาดกลาง-ล่าง เพราะกำลังซื้อต่างจังหวัดในกลุ่มนี้ยังดีอยู่ถ้าเทียบกับในกรุงเทพฯ"
ทั้งนี้ จากข้อมูลของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส ยังระบุว่า ตลาดคอนโดลักชัวรีระดับราคาต่อตร.ม .2.5 แสนบาท ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า 4.5-5% และอัตราการปรับราคาจากการขาย เฉลี่ย 5.5-6.5% ต่อปี ให้ผลตอบแทน 10% โดยในโซนรถไฟฟ้าที่มีอัตราการขายสูง 76% เนื่องจากเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต สภาพแวดล้อมดีสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุนรวมถึงกลุ่มตลาดบ้านหรู ที่ยังมีอัตราเติบโตจากความต้องการต่อเนื่อง ในกลุ่มลูกค้าเซ็กเมนท์บน ไม่ได้รับผลกระทบ จากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและมาตรการแอลทีวี
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ผู้เขียน : บุษกร ภู่แส
ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซท ไฟว์ กรุ๊ป จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า จากแนวโน้มเศรษฐกิจและกำลังซื้อที่ชะลอตัว ทำให้ในปีหน้าบริษัทต้องปรับกลยุทธ์ธุรกิจเน้นจับกลุ่มความต้องการที่แท้จริง (Real Demand) ที่มีกำลังซื้อทั้งแนวสูงและแนวราบในพื้นที่กรุงเทพฯ ด้วยการจะทำคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ในโซนรถไฟฟ้าเส้นสีเขียวและสีเหลือง ซึ่งอยู่ระหว่างการหาซื้อที่ดิน เนื่องจากการทำคอนโดโลว์ไรส์จะรับรู้รายได้เร็วกว่าไฮไรส์ เช่นเดียวกันการทำบ้าน ทำให้ความเสี่ยงลดลง
โดยในส่วนของโครงการแนวราบในกรุงเทพฯ นั้น ขณะนี้อยู่ระหว่างการศึกษาว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม บนพื้นที่ 16 ไร่ ใกล้กับโครงการ วนา เรสซิเดนซ์ ย่านกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ ถ้าเป็นโครงการบ้านเดี่ยวมีจำนวน 50 ยูนิตหลัง แต่ถ้าเป็นทาว์นโฮม จะมีจำนวน 100 ยูนิต มูลค่าโครงการไม่ต่ำกว่า 1,500 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดตัวไตรมาส 3 ปี 2563
โดยเขาเห็นว่า ซัพพลายแนวราบกลับมามีบทบาทในตลาดอสังหาฯอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะเติบโต มากขึ้น เพราะผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลง และมาตรการคุมเข้มสินเชื่ออสังหาฯ (แอลทีวี) โดยเฉพาะกลุ่มกลาง-ล่างในกรุงเทพฯ ส่งผลให้นักพัฒนาอสังหาฯ ต้องหันไปเจาะกลุ่มลูกค้าระดับบนที่มีกำลังซื้อมากขึ้น
"ปีหน้าคงหนีไม่พ้นการทำตลาดแนวราบ เพื่อจับกลุ่มเรียลดีมานด์ คนซื้อเพื่ออยู่ ไม่ได้ซื้อเพื่อลงทุนหรือปล่อยเช่า และที่แน่ ๆ ไม่ทำคอนโดไฮไรส์ จะทำคอนโดโลว์ไรส์แทน ข้อดีโลว์ไรส์ สำหรับกลุ่มลูกค้าคือมีความเป็นส่วนตัว เพราะยูนิตไม่เยอะ แต่อาจมีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่าคอนโดไฮไรส์"
ในส่วนของตลาดต่างจังหวัด บริษัทมีที่ดินเปล่า 100 ไร่ จ.อุดรธานี ตั้งอยู่เส้นรอบในวงแหวนในเมือง เหมือนย่านถนนศรีนครินทร์ที่มีการเติบโตและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นทำเลใหม่ที่ได้รับความสนใจ ทำให้บริษัทมองเห็นโอกาสในการทำธุรกิจโดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดภายใต้แบรนด์ รชยา 3 มูลค่าโครงการ 500 ล้านบาทและอีกโครงการ รชยา นาดี มูลค่าโครงการ 250 ล้านบาท จำนวน 80 ยูนิต จะเป็นบ้านแฝดราคา 2.59 ล้านบาท
ปัจจุบันเริ่มก่อสร้างบ้านตัวอย่างและกำลังจะเปิดขายเดือน พ.ย.นี้ คาดว่าจะใช้เวลา 1 ปีสามารถปิดโครงการได้ ซึ่งโครงการนี้ใช้ระบบพรีคาสท์ (Precast) หรือแผ่นคอนกรีตสำเร็จรูปแทนผนังก่ออิฐฉาบปูน ทำให้ระยะเวลาในการก่อสร้างเร็วขึ้นจาก 5-6 เดือน เหลือไม่เกิน 4 เดือนเสร็จที่พัฒนาพร้อมกัน แต่คนละพื้นที่ในระดับราคาตั้งแต่ 2-5 ล้านบาท ในแง่ต้นทุนค่าก่อสร้างแพงขึ้น 15% แต่ระยะเวลาเร็วกว่าครึ่งหนึ่ง ดีกับผู้ประกอบที่ไม่ได้เตรียมสต็อกบ้านพร้อมอยู่ แต่จะลดต้นทุนดอกเบี้ยและลดความเสี่ยง ซึ่งถือเป็นโปรเจคแรกที่บริษัทนำระบบนี้เข้ามาใช้ในการก่อสร้าง
ส่วนในตลาดต่างจังหวัดบริษัทตั้งเป้า ที่รุกเข้าไปเพิ่มส่วนแบ่งตลาดแนวราบทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮมในโซนอีสานเหนือ เริ่มจากจังหวัดอุดรธานี อุบลฯ ขอนแก่น และขยายไปจังหวัดใกล้เคียง เพื่อให้ได้ส่วนแบ่งตลาดจังหวัดละ 10% จากแผนธุรกิจดังกล่าว คาดว่ายอดขายที่รอรับรู้รายได้ (Backlog) ในปีหน้าประมาณ 2,000 ล้านบาทหรือมีอัตราเติบโต 30-40% จากปีนี้คาดว่าจะมีรายได้ 1,000 ล้านบาท
"จุดแข็งเราคือการอ่านตลาดขาด และหาช่องว่างที่พัฒนาสินค้าที่ตอบโจทย์กับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย เนื่องจากเป็นบูติคดีเวลลอปเปอร์ที่ไม่ได้จับทุกเซ็กเมนท์เราจับตลาดที่มีดีมานด์และกำลังซื้อขณะนี้ โครงการในกรุงเทพฯจะเป็นตลาดบน ส่วนต่างจังหวัดจะเป็นตลาดกลาง-ล่าง เพราะกำลังซื้อต่างจังหวัดในกลุ่มนี้ยังดีอยู่ถ้าเทียบกับในกรุงเทพฯ"
ทั้งนี้ จากข้อมูลของฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส ยังระบุว่า ตลาดคอนโดลักชัวรีระดับราคาต่อตร.ม .2.5 แสนบาท ยังเป็นตลาดที่น่าสนใจ เนื่องจากให้ตอบแทนจากการลงทุนปล่อยเช่า 4.5-5% และอัตราการปรับราคาจากการขาย เฉลี่ย 5.5-6.5% ต่อปี ให้ผลตอบแทน 10% โดยในโซนรถไฟฟ้าที่มีอัตราการขายสูง 76% เนื่องจากเป็นทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิต สภาพแวดล้อมดีสำหรับกลุ่มเป้าหมายที่มีกำลังซื้อ ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัยและลงทุนรวมถึงกลุ่มตลาดบ้านหรู ที่ยังมีอัตราเติบโตจากความต้องการต่อเนื่อง ในกลุ่มลูกค้าเซ็กเมนท์บน ไม่ได้รับผลกระทบ จากการชะลอตัวของเศรษฐกิจและมาตรการแอลทีวี
ที่มา : หนังสือพิมพ์กรุงเทพธุรกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
ผู้เขียน : บุษกร ภู่แส
