โซนตะวันตก 'ที่ดินแพง-ผังสีเขียว'ขวางการพัฒนา
ย่านพุทธมณฑล ถนนบรมราชชนนี กลายเป็นทำเลทองบ้านหรู โซนตะวันตกของกรุงเทพมหานครไปโดยปริยาย ไม่ค่อยคุ้นตาโครงการคอนโดมิเนียมมากนัก เนื่องจากมีข้อจำกัดด้านผังเมืองรวมกทม. แต่ในอนาคตจะพัฒนาได้มากน้อยเพียงใด
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนว่า ที่ดินริมถนนบรมราชชนนี นับจากช่วงถนนกาญจนาภิเษกไปจนถึงพุทธมณฑลสาย 3 ราคาไม่เคลื่อนไหว ผู้ประกอบการไม่นิยมซื้อขาย เพราะราคาค่อนข้างแพง สวนทางกับข้อกำหนดผังเมือง เป็นพื้นที่อนุรักษ์ แนวฟลัดเวย์รองรับน้ำท่วม แม้จะลดขนาดแนวให้แคบลง แต่การพัฒนายังเป็นไปได้ยาก สะท้อนได้จากปี 2558 เรียกเสียงฮือฮาอย่างมาก ราคาประเมินที่ดินของราชการสูงกว่าการซื้อขาย โดยราคาประเมินตารางวาละ 50,000-60,000 บาท ขณะที่ราคาซื้อขายตลาด 30,000-40,000 บาทต่อตารางวา แต่การซื้อขายทั้ง 2 ฝั่งถนนกลับไม่นิยมซื้อกันเพราะไม่สามารถพัฒนาโครงการอะไรได้ นอกจากบ้านเดี่ยวราคาแพงเท่านั้น จึงเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในย่านนี้แทบจะไม่เกิดขึ้น หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จะไปอยู่ในโซนถนนราชพฤกษ์มากกว่า หากเปรียบเทียบทั้ง 2 ทำเลนี้แล้ว ถนนราชพฤกษ์จะมีความได้เปรียบมากกว่า แม้ว่าราคาที่ดินจะแพงกว่าก็ตาม เพราะมีระบบรถไฟฟ้าเข้ามาเชื่อมต่ออีกทำให้การเดินทางจะสะดวกมากขึ้น อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมกว่า
สำหรับปัจจุบันราคาที่ดินช่วงพุทธมณฑลสาย 2-พุทธมณฑลสาย 3 ราคาที่มีการซื้อขายกันนั้น หากไม่ติดถนนใหญ่ราคาไร่ละประมาณ 10 ล้านบาท หรือตารางวาละ 20,000 บาท แต่ถ้าติดถนนบรมราชชนนี ราคาสูงถึง 20 ล้านบาทต่อไร่ หรือตารางวาละ 50,000 บาท ขณะที่ย่านถนนราชพฤกษ์ราคาตารางวาละ 3 แสนบาท หรือราคาไร่ละประมาณ 120 ล้านบาท หากจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรคงพัฒนาลำบาก อาจจะเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการอาจจะย้ายโซนมาพัฒนาย่านนี้ได้ หรือหากจะเลี่ยงไปพัฒนาโซนจังหวัดนนทบุรี มีกฎระเบียบในการพัฒนาเข้มกว่าย่านนี้ จนทำให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลำบากยากยิ่งขึ้น จึงเป็นอานิสงส์ของย่านนี้
ที่ผ่านมาแม้ว่าที่ดินย่านนี้ผู้ประกอบการจะไม่ค่อยให้ความสนใจมากนัก นาน ๆ จึงจะเห็นว่ามีการซื้อขายที่ดินและพัฒนาโครงการเกิดขึ้น หากพัฒนาก็จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ บ้านหลังใหญ่เป็นส่วนใหญ่ เพราะเมื่อเป็นพื้นที่สีเขียวก็พัฒนาได้อย่างจำกัด ซึ่งบางรายพัฒนาบ้านหรูแล้วยังมีปัญหาเรื่องการตลาดได้ หากพิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวก หัวใจของถนนนี้คือสะพานลอยฟ้าบรมราชชนนี ซึ่งวิ่งลอยข้ามไปลงใกล้ถนนพุทธมณฑลสาย 3 จึงทำให้เลยที่ดินในบริเวณนี้ไป การตัดถนนเชื่อมต่อพื้นที่ต่าง ๆ หรือโครงการทางด่วนพิเศษ ก็ยังอยู่ห่างจากพื้นที่นี้ การเข้าสู่เมืองจึงต้องใช้เส้นทางหลักคือถนนบรมราชชนนี ยิ่งทำให้การตัดสินใจซื้อที่ดินของผู้ประกอบการต้องพิจารณามากขึ้น แต่ถ้าจะมีการพัฒนาโครงการมากก็จะกระจุกตัวอยู่ช่วงพุทธมณฑลสาย 2-สาย 4 หรือตามจุดที่ใกล้สะพานข้ามแยก หรือแนวการพัฒนาในโซนนี้อาจมีการขยับเข้าไปตามซอยหรือถนนด้านในที่ไม่ใช่ริมถนนใหญ่ ซึ่งจะเห็นการพัฒนาโครงการบ้านราคาที่ย่อมเยาลงมาตามราคาที่ดิน
สำหรับราคาประเมินที่ดินทำเลราคาแพงสุดคือทำเลช่วงถนนบรมราชชนนี ที่มีราคาตารางวาละ 50,000-200,000 บาท, ถนนจรัญสนิทวงศ์ ตร.ว.ละ 150,000-200,000 บาท, ถนนพุทธมณฑลสาย 1 ตารางวาละ 50,000-60,000 บาท, ถนนพุทธมณฑลสาย 2 ตารางวาละ 40,000-60,000 บาท, ถนนเลียบคลองทวีวัฒนา ตารางวาละ 30,000-35,000 บาท, ถนนกาญจนาภิเษก ตารางวาละ 65,000-80,000 บาท, ถนนสิรินธร ตารางวาละ 150,000 บาท
ค้นหาประกาศขายบ้าน โซนบรมราชชนนี-พุทธมณฑล คลิก >> ที่นี่ <<
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
นายวสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท โมเดอร์น พร็อพเพอร์ตี้ คอนซัลแตนท์ จำกัด สะท้อนว่า ที่ดินริมถนนบรมราชชนนี นับจากช่วงถนนกาญจนาภิเษกไปจนถึงพุทธมณฑลสาย 3 ราคาไม่เคลื่อนไหว ผู้ประกอบการไม่นิยมซื้อขาย เพราะราคาค่อนข้างแพง สวนทางกับข้อกำหนดผังเมือง เป็นพื้นที่อนุรักษ์ แนวฟลัดเวย์รองรับน้ำท่วม แม้จะลดขนาดแนวให้แคบลง แต่การพัฒนายังเป็นไปได้ยาก สะท้อนได้จากปี 2558 เรียกเสียงฮือฮาอย่างมาก ราคาประเมินที่ดินของราชการสูงกว่าการซื้อขาย โดยราคาประเมินตารางวาละ 50,000-60,000 บาท ขณะที่ราคาซื้อขายตลาด 30,000-40,000 บาทต่อตารางวา แต่การซื้อขายทั้ง 2 ฝั่งถนนกลับไม่นิยมซื้อกันเพราะไม่สามารถพัฒนาโครงการอะไรได้ นอกจากบ้านเดี่ยวราคาแพงเท่านั้น จึงเห็นได้ว่าการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรในย่านนี้แทบจะไม่เกิดขึ้น หากมีการพัฒนาโครงการใหม่ ๆ จะไปอยู่ในโซนถนนราชพฤกษ์มากกว่า หากเปรียบเทียบทั้ง 2 ทำเลนี้แล้ว ถนนราชพฤกษ์จะมีความได้เปรียบมากกว่า แม้ว่าราคาที่ดินจะแพงกว่าก็ตาม เพราะมีระบบรถไฟฟ้าเข้ามาเชื่อมต่ออีกทำให้การเดินทางจะสะดวกมากขึ้น อีกทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกที่พร้อมกว่า
สำหรับปัจจุบันราคาที่ดินช่วงพุทธมณฑลสาย 2-พุทธมณฑลสาย 3 ราคาที่มีการซื้อขายกันนั้น หากไม่ติดถนนใหญ่ราคาไร่ละประมาณ 10 ล้านบาท หรือตารางวาละ 20,000 บาท แต่ถ้าติดถนนบรมราชชนนี ราคาสูงถึง 20 ล้านบาทต่อไร่ หรือตารางวาละ 50,000 บาท ขณะที่ย่านถนนราชพฤกษ์ราคาตารางวาละ 3 แสนบาท หรือราคาไร่ละประมาณ 120 ล้านบาท หากจะพัฒนาเป็นโครงการบ้านจัดสรรคงพัฒนาลำบาก อาจจะเป็นโอกาสที่ผู้ประกอบการอาจจะย้ายโซนมาพัฒนาย่านนี้ได้ หรือหากจะเลี่ยงไปพัฒนาโซนจังหวัดนนทบุรี มีกฎระเบียบในการพัฒนาเข้มกว่าย่านนี้ จนทำให้พัฒนาโครงการบ้านจัดสรรลำบากยากยิ่งขึ้น จึงเป็นอานิสงส์ของย่านนี้
ที่ผ่านมาแม้ว่าที่ดินย่านนี้ผู้ประกอบการจะไม่ค่อยให้ความสนใจมากนัก นาน ๆ จึงจะเห็นว่ามีการซื้อขายที่ดินและพัฒนาโครงการเกิดขึ้น หากพัฒนาก็จะเป็นโครงการขนาดใหญ่ บ้านหลังใหญ่เป็นส่วนใหญ่ เพราะเมื่อเป็นพื้นที่สีเขียวก็พัฒนาได้อย่างจำกัด ซึ่งบางรายพัฒนาบ้านหรูแล้วยังมีปัญหาเรื่องการตลาดได้ หากพิจารณาสิ่งอำนวยความสะดวก หัวใจของถนนนี้คือสะพานลอยฟ้าบรมราชชนนี ซึ่งวิ่งลอยข้ามไปลงใกล้ถนนพุทธมณฑลสาย 3 จึงทำให้เลยที่ดินในบริเวณนี้ไป การตัดถนนเชื่อมต่อพื้นที่ต่าง ๆ หรือโครงการทางด่วนพิเศษ ก็ยังอยู่ห่างจากพื้นที่นี้ การเข้าสู่เมืองจึงต้องใช้เส้นทางหลักคือถนนบรมราชชนนี ยิ่งทำให้การตัดสินใจซื้อที่ดินของผู้ประกอบการต้องพิจารณามากขึ้น แต่ถ้าจะมีการพัฒนาโครงการมากก็จะกระจุกตัวอยู่ช่วงพุทธมณฑลสาย 2-สาย 4 หรือตามจุดที่ใกล้สะพานข้ามแยก หรือแนวการพัฒนาในโซนนี้อาจมีการขยับเข้าไปตามซอยหรือถนนด้านในที่ไม่ใช่ริมถนนใหญ่ ซึ่งจะเห็นการพัฒนาโครงการบ้านราคาที่ย่อมเยาลงมาตามราคาที่ดิน
สำหรับราคาประเมินที่ดินทำเลราคาแพงสุดคือทำเลช่วงถนนบรมราชชนนี ที่มีราคาตารางวาละ 50,000-200,000 บาท, ถนนจรัญสนิทวงศ์ ตร.ว.ละ 150,000-200,000 บาท, ถนนพุทธมณฑลสาย 1 ตารางวาละ 50,000-60,000 บาท, ถนนพุทธมณฑลสาย 2 ตารางวาละ 40,000-60,000 บาท, ถนนเลียบคลองทวีวัฒนา ตารางวาละ 30,000-35,000 บาท, ถนนกาญจนาภิเษก ตารางวาละ 65,000-80,000 บาท, ถนนสิรินธร ตารางวาละ 150,000 บาท
ค้นหาประกาศขายบ้าน โซนบรมราชชนนี-พุทธมณฑล คลิก >> ที่นี่ <<
ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
