เป็นนายหน้าอสังหาฯ ใครว่าง่าย?
หลาย ๆ ท่านน่าจะเคยได้ยินอาชีพที่เรียกว่า “นายหน้า” หรือเรียกเก๋ ๆ ว่า Property Agent กันมาบ้างใช่มั้ยครับ? อาชีพนี้ดูเหมือนทำง่าย ไม่ต้องลงทุนลงแรงอะไรมาก ก็ได้กินเปอร์เซ็นต์ กินส่วนต่างจากการขายอสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายแล้ว ไม่ว่าเป็นใครก็น่าจะทำได้กันทั้งนั้น วันนี้ผมจะมาเล่าให้ฟังจากประสบการณ์ตรงกันครับ ว่ามันง่ายอย่างที่เข้าใจกันหรือไม่? โดยจะขอแบ่งเป็น 2 ประเภทใหญ่ ๆ นะครับ
1.1 การหาเจ้าของทรัพย์สิน หรือการหา STOCK สำหรับผมงานนี้ยากที่สุดครับ ยากยิ่งกว่าการหาคนซื้อเสียอีก STOCK ที่ดีคือ STOCK ที่ราคาเหมาะสม ไม่แพงกว่าราคาตลาด แต่ก็ไม่ต่ำจนเกินไป และไม่ใช่ทุกนายหน้าจะมีหมด โดยการที่จะทำให้เจ้าของทรัพย์สินฝากเราแค่คนเดียวนั้น มันก็ขึ้นกับเรานี่แหละครับ ว่าจะสร้างความไว้วางใจให้ทางเจ้าของได้แค่ไหน เราบริการดีแค่ไหน ปล่อยได้ไวแค่ไหน ที่สำคัญเรามีบริษัทที่น่าเชื่อถือแค่ไหน มีหลักแหล่งหรือไม่ ทั้งหมดจึงขึ้นกับตัวนายหน้าครับ การหาเจ้าของทรัพย์สิน(ที่ขายได้)จึงเป็นสิ่งที่ยากและสำคัญที่สุดสำหรับผม
1.2 การหาลูกค้า สิ่งนี้ขึ้นกับปัจจัยหลายสิ่งมาก ได้แก่ ความขยันของนายหน้า ทุนทรัพย์ในการสร้างสื่อต่าง ๆ โดยในปัจจุบันก็ต้องเน้นสื่อโซเชียลเป็นหลัก แต่จะลงแค่ Free Post ก็คงมิได้ สื่ออื่น ๆ ก็ต้องมีเช่นกัน ถ้าเป็นอสังหาฯ ประเภทบ้านหรือที่ดิน การปักป้าย โปรยป้ายก็ยังถือเป็นสื่อหลัก ๆ อยู่ ดังนั้นถ้าใครคิดจะเป็นนายหน้าจับเสือมือเปล่า ผมบอกเลยเป็นได้ไม่นานครับ อาจมีฟลุคในช่วงแรก แต่ยืนระยะไม่ได้แน่นอน ทุกอาชีพต้องมีการลงทุนครับ แต่ปัจจัยที่สำคัญมากที่สุดก็คือ “ตัวนายหน้า” นั่นแหล่ะครับ ถ้าคุณสร้างความน่าเชื่อถือ ขายเก่ง ซื่อสัตย์ บริการดี ลูกค้าปากต่อปากจะมาเอง สมัยอสังหาฯ เฟื่องฟู จะมีลูกค้าที่สำคัญที่สุดคือ “นักลงทุน” แม้ว่าในสภาวการณ์ปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มนี้จะลดน้อยลง แต่ถ้าเรามีจงรักษาเค้าไว้ ให้นึกถึงวันที่เราเอาของไปขายเค้า เมื่อถึงวันที่เค้าต้องขาย เราก็ต้องขายให้เค้าให้ได้เช่นกันนะครับ
1.3 การดำเนินการและการประสานงาน เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้ข้อไหนเลย โดยนายหน้าส่วนใหญ่เมื่อปิดการขายได้แล้วมักจะละเลยข้อนี้ ดีลจบคือจบกัน ไม่ตามงาน ไม่ประสานงานเตรียมความพร้อมในการที่จะต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ อย่าลืมนะครับ การที่นายหน้าจะได้ค่านายหน้าครบนั้น เราต้องทำงานให้แล้วเสร็จสมบูรณ์เสียก่อน และช่วงเวลาระหว่างทำสัญญามัดจำแล้วรอโอนนั้น มีงานให้ตามอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นการขอใบปลอดหนี้ (กรณีอาคารชุด), การรังวัดที่ดินหรือการเช็คเนื้อที่โฉนดที่แน่นอน (กรณีที่ดิน), การคิดคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์, การประสานงานเกี่ยวกับสินเชื่อธนาคาร (กรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อ), กรณีแจ้งไถ่ถอน (กรณีผู้ขายติดจำนอง) สิ่งเหล่านี้ นายหน้าที่ดี ควรช่วยประสานงาน ไม่ใช่ปิดดีลจบวางมัดจำแล้วหมดหน้าที่นายหน้านะครับ ถ้าเราทำแค่นั้นไม่ประสานงานใด ๆ หรือบริการลูกค้าเราทั้ง 2 ฝ่าย รับรองได้ว่าดีลเดียวจบคือจบกันครับ ทางเจ้าของถ้าเค้ามีทรัพย์สินจะขายอีก เค้าก็คงไม่นึกถึงเราอีก ทางผู้ซื้อก็เช่นกันครับ
2.1 การบริการด้านเจ้าของทรัพย์สิน การหาทรัพย์สินที่ทางเจ้าของต้องการปล่อยเช่านั้นไม่ยาก เพราะทางเจ้าของส่วนใหญ่ยินดีรับนายหน้าเพื่อช่วยหาลูกค้ามาเช่าอยู่แล้ว เพราะค่านายหน้าไม่ได้เยอะ และทรัพย์สินที่ปล่อยเช่ายิ่งไวก็ยิ่งดี ดังนั้นสิ่งที่ยากยิ่งก็คือการบริการที่นายหน้าพึงกระทำให้เจ้าของทรัพย์สินประทับใจ อาทิเช่น การแนะนำสภาวะตลาด ณ ช่วงเวลานั้น, การวิเคราะห์ความต้องการของคนเช่าในพื้นที่นั้น ๆ, การตกแต่งห้องที่เหมาะสมกับระดับราคาเช่า โดยไม่มากและไม่น้อยเกินไป, การคิดผลตอบแทน (Yield) ที่เป็นจริงให้เจ้าของทรัพย์สิน, การคำนวณค่าหน้าดิน(กรณีที่ดิน), การทำสัญญาที่เป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย สุดท้ายที่สำคัญที่สุด คือ “การดูแลทรัพย์สิน” ที่เราปล่อยเช่าให้ตลอดอายุสัญญา นายหน้าที่ดีจบดีลแล้ว ห้ามหายหัว หรือหายตัวไปจากเจ้าของทรัพย์สินที่เราปล่อยเด็ดขาด เพราะการปล่อยเช่าใด ๆ ร้อยละ 50 มักมีปัญหาเสมอ ไม่ว่าจะเป็นการติดตามค่าเช่า การประสานงานเมื่อทรัพย์สินมีปัญหา หรือกรณีคนเช่าคืนทรัพย์สินก่อนครบสัญญา รวมทั้งการเข้าตรวจเช็คห้องเมื่อผู้เช่าย้ายออก ทั้งหมดที่กล่าวมา เป็นหน้าที่ที่นายหน้าที่ดีพึงกระทำให้ดีที่สุด
2.2 การบริการด้านผู้เช่า การหาผู้เช่า นั้นว่ายากแล้ว แต่สิ่งที่ยากกว่า คือการดูแลลูกค้าระหว่างอายุสัญญา ถ้ากรณีเช่าที่ดินก็จบไม่มีปัญหาให้ต้องดูแล แต่ถ้าเป็นบ้าน หรือห้องชุด ทุกสิ่งที่ใช้ย่อมต้องมีการเสื่อมสภาพ นายหน้าต้องติดต่อประสานงาน ทำความเข้าใจกับทั้ง 2 ฝ่าย ว่าสิ่งไหนผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ สิ่งไหนผู้ให้เช่าต้องดูแล เราต้องยุติธรรม และประสานงานให้ดี รวมทั้งการประสานงานกับนิติบุคคลกรณีผู้เช่าต้องการความช่วยเหลือ ยิ่งกรณีลูกค้าเช่าทรัพย์สินระดับ 100K ขึ้นไปด้วยแล้ว การประสานงานระหว่างอายุสัญญาเช่ายิ่งต้องดูแลให้ดี ลูกค้า 1 คน เป็นที่มาของลูกค้าอีกหลาย ๆ คนเช่นกัน
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สิ่งที่กล่าวมาเป็นเพียงคร่าว ๆ เท่านั้น นายหน้าเป็นกันง่าย แค่ชี้ช่องให้เกิดการซื้อขาย เช่า เราก็ได้ค่านายหน้า ฟังดูง่าย ๆ แต่นายหน้าที่ดี ที่จะยืนระยะประกอบอาชีพนี้เป็นหลักนั้นไม่ง่ายเลย เราต้องขายตัวเรา บริษัทเราให้ลูกค้าทุกฝั่งพึงพอใจ ประทับใจ มิใช่แต่จะขายทรัพย์สินให้ได้แล้วจบกันไปเพียงแค่นั้น และยังต้องคอยติดตามข่าวสาร รู้กฎหมายที่จำเป็นเพื่อเอาไว้คอยแนะนำและแก้ไขเมื่อเกิดปัญหา ยิ่งในสภาพเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบันด้วยแล้ว เรายิ่งต้องปรับตัวและหาของดีที่ราคาเหมาะสมให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง8iy[
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : นายหน้าชานกรุง by @FIRM
1. นายหน้าประเภทขาย
นายหน้าประเภทขาย คือการนำอสังหาฯจากทางเจ้าของทรัพย์สิน ไปเสนอขายลูกค้า ทำการตลาดหาคนซื้อ ตลอดจนติดต่อประสานงาน จนกว่าจะโอนทรัพย์สินนั้น ๆ จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อจนเสร็จสิ้น ณ สำนักงานที่ดิน ถ้าเป็นอสังหาฯ ประเภทห้องชุดหรือบ้าน ก็ควรทำการโอนมิเตอร์ไฟฟ้า ประปาให้เสร็จสิ้นด้วย ทีนี้เราจะมาดูถึงความยากง่าย ของนายหน้าประเภทนี้กันครับ1.1 การหาเจ้าของทรัพย์สิน หรือการหา STOCK สำหรับผมงานนี้ยากที่สุดครับ ยากยิ่งกว่าการหาคนซื้อเสียอีก STOCK ที่ดีคือ STOCK ที่ราคาเหมาะสม ไม่แพงกว่าราคาตลาด แต่ก็ไม่ต่ำจนเกินไป และไม่ใช่ทุกนายหน้าจะมีหมด โดยการที่จะทำให้เจ้าของทรัพย์สินฝากเราแค่คนเดียวนั้น มันก็ขึ้นกับเรานี่แหละครับ ว่าจะสร้างความไว้วางใจให้ทางเจ้าของได้แค่ไหน เราบริการดีแค่ไหน ปล่อยได้ไวแค่ไหน ที่สำคัญเรามีบริษัทที่น่าเชื่อถือแค่ไหน มีหลักแหล่งหรือไม่ ทั้งหมดจึงขึ้นกับตัวนายหน้าครับ การหาเจ้าของทรัพย์สิน(ที่ขายได้)จึงเป็นสิ่งที่ยากและสำคัญที่สุดสำหรับผม
1.2 การหาลูกค้า สิ่งนี้ขึ้นกับปัจจัยหลายสิ่งมาก ได้แก่ ความขยันของนายหน้า ทุนทรัพย์ในการสร้างสื่อต่าง ๆ โดยในปัจจุบันก็ต้องเน้นสื่อโซเชียลเป็นหลัก แต่จะลงแค่ Free Post ก็คงมิได้ สื่ออื่น ๆ ก็ต้องมีเช่นกัน ถ้าเป็นอสังหาฯ ประเภทบ้านหรือที่ดิน การปักป้าย โปรยป้ายก็ยังถือเป็นสื่อหลัก ๆ อยู่ ดังนั้นถ้าใครคิดจะเป็นนายหน้าจับเสือมือเปล่า ผมบอกเลยเป็นได้ไม่นานครับ อาจมีฟลุคในช่วงแรก แต่ยืนระยะไม่ได้แน่นอน ทุกอาชีพต้องมีการลงทุนครับ แต่ปัจจัยที่สำคัญมากที่สุดก็คือ “ตัวนายหน้า” นั่นแหล่ะครับ ถ้าคุณสร้างความน่าเชื่อถือ ขายเก่ง ซื่อสัตย์ บริการดี ลูกค้าปากต่อปากจะมาเอง สมัยอสังหาฯ เฟื่องฟู จะมีลูกค้าที่สำคัญที่สุดคือ “นักลงทุน” แม้ว่าในสภาวการณ์ปัจจุบัน ลูกค้ากลุ่มนี้จะลดน้อยลง แต่ถ้าเรามีจงรักษาเค้าไว้ ให้นึกถึงวันที่เราเอาของไปขายเค้า เมื่อถึงวันที่เค้าต้องขาย เราก็ต้องขายให้เค้าให้ได้เช่นกันนะครับ
1.3 การดำเนินการและการประสานงาน เป็นสิ่งที่สำคัญไม่แพ้ข้อไหนเลย โดยนายหน้าส่วนใหญ่เมื่อปิดการขายได้แล้วมักจะละเลยข้อนี้ ดีลจบคือจบกัน ไม่ตามงาน ไม่ประสานงานเตรียมความพร้อมในการที่จะต้องไปโอนกรรมสิทธิ์ อย่าลืมนะครับ การที่นายหน้าจะได้ค่านายหน้าครบนั้น เราต้องทำงานให้แล้วเสร็จสมบูรณ์เสียก่อน และช่วงเวลาระหว่างทำสัญญามัดจำแล้วรอโอนนั้น มีงานให้ตามอีกมาก ไม่ว่าจะเป็นการขอใบปลอดหนี้ (กรณีอาคารชุด), การรังวัดที่ดินหรือการเช็คเนื้อที่โฉนดที่แน่นอน (กรณีที่ดิน), การคิดคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนกรรมสิทธิ์, การประสานงานเกี่ยวกับสินเชื่อธนาคาร (กรณีผู้ซื้อใช้สินเชื่อ), กรณีแจ้งไถ่ถอน (กรณีผู้ขายติดจำนอง) สิ่งเหล่านี้ นายหน้าที่ดี ควรช่วยประสานงาน ไม่ใช่ปิดดีลจบวางมัดจำแล้วหมดหน้าที่นายหน้านะครับ ถ้าเราทำแค่นั้นไม่ประสานงานใด ๆ หรือบริการลูกค้าเราทั้ง 2 ฝ่าย รับรองได้ว่าดีลเดียวจบคือจบกันครับ ทางเจ้าของถ้าเค้ามีทรัพย์สินจะขายอีก เค้าก็คงไม่นึกถึงเราอีก ทางผู้ซื้อก็เช่นกันครับ
2. นายหน้าประเภทเช่า
นายหน้าประเภทหาผู้เช่า คือการหาผู้เช่ามาเช่าอสังหาฯจากทางเจ้าของทรัพย์สินนั้น ๆ ไม่ว่าจะเป็น ห้องชุด บ้าน สำนักงาน หรือที่ดิน นายหน้าหาผู้เช่านี่ถือว่างานยากเลยครับ ส่วนตัวผมมองว่ายากกว่าการขายเสียอีก การขายโอนกรรมสิทธิ์แล้วจบคือจบงาน แต่งานเช่าไม่ใช่นะครับ นายหน้าที่ดีต้องดูแลทรัพย์สินนั้น ๆ ตลอดอายุสัญญา เรามาดูความยากง่ายของนายหน้าประเภทนี้กัน2.1 การบริการด้านเจ้าของทรัพย์สิน การหาทรัพย์สินที่ทางเจ้าของต้องการปล่อยเช่านั้นไม่ยาก เพราะทางเจ้าของส่วนใหญ่ยินดีรับนายหน้าเพื่อช่วยหาลูกค้ามาเช่าอยู่แล้ว เพราะค่านายหน้าไม่ได้เยอะ และทรัพย์สินที่ปล่อยเช่ายิ่งไวก็ยิ่งดี ดังนั้นสิ่งที่ยากยิ่งก็คือการบริการที่นายหน้าพึงกระทำให้เจ้าของทรัพย์สินประทับใจ อาทิเช่น การแนะนำสภาวะตลาด ณ ช่วงเวลานั้น, การวิเคราะห์ความต้องการของคนเช่าในพื้นที่นั้น ๆ, การตกแต่งห้องที่เหมาะสมกับระดับราคาเช่า โดยไม่มากและไม่น้อยเกินไป, การคิดผลตอบแทน (Yield) ที่เป็นจริงให้เจ้าของทรัพย์สิน, การคำนวณค่าหน้าดิน(กรณีที่ดิน), การทำสัญญาที่เป็นธรรมกับทั้ง 2 ฝ่าย สุดท้ายที่สำคัญที่สุด คือ “การดูแลทรัพย์สิน” ที่เราปล่อยเช่าให้ตลอดอายุสัญญา นายหน้าที่ดีจบดีลแล้ว ห้ามหายหัว หรือหายตัวไปจากเจ้าของทรัพย์สินที่เราปล่อยเด็ดขาด เพราะการปล่อยเช่าใด ๆ ร้อยละ 50 มักมีปัญหาเสมอ ไม่ว่าจะเป็นการติดตามค่าเช่า การประสานงานเมื่อทรัพย์สินมีปัญหา หรือกรณีคนเช่าคืนทรัพย์สินก่อนครบสัญญา รวมทั้งการเข้าตรวจเช็คห้องเมื่อผู้เช่าย้ายออก ทั้งหมดที่กล่าวมา เป็นหน้าที่ที่นายหน้าที่ดีพึงกระทำให้ดีที่สุด
2.2 การบริการด้านผู้เช่า การหาผู้เช่า นั้นว่ายากแล้ว แต่สิ่งที่ยากกว่า คือการดูแลลูกค้าระหว่างอายุสัญญา ถ้ากรณีเช่าที่ดินก็จบไม่มีปัญหาให้ต้องดูแล แต่ถ้าเป็นบ้าน หรือห้องชุด ทุกสิ่งที่ใช้ย่อมต้องมีการเสื่อมสภาพ นายหน้าต้องติดต่อประสานงาน ทำความเข้าใจกับทั้ง 2 ฝ่าย ว่าสิ่งไหนผู้เช่าเป็นผู้รับผิดชอบ สิ่งไหนผู้ให้เช่าต้องดูแล เราต้องยุติธรรม และประสานงานให้ดี รวมทั้งการประสานงานกับนิติบุคคลกรณีผู้เช่าต้องการความช่วยเหลือ ยิ่งกรณีลูกค้าเช่าทรัพย์สินระดับ 100K ขึ้นไปด้วยแล้ว การประสานงานระหว่างอายุสัญญาเช่ายิ่งต้องดูแลให้ดี ลูกค้า 1 คน เป็นที่มาของลูกค้าอีกหลาย ๆ คนเช่นกัน
เป็นอย่างไรกันบ้างครับ สิ่งที่กล่าวมาเป็นเพียงคร่าว ๆ เท่านั้น นายหน้าเป็นกันง่าย แค่ชี้ช่องให้เกิดการซื้อขาย เช่า เราก็ได้ค่านายหน้า ฟังดูง่าย ๆ แต่นายหน้าที่ดี ที่จะยืนระยะประกอบอาชีพนี้เป็นหลักนั้นไม่ง่ายเลย เราต้องขายตัวเรา บริษัทเราให้ลูกค้าทุกฝั่งพึงพอใจ ประทับใจ มิใช่แต่จะขายทรัพย์สินให้ได้แล้วจบกันไปเพียงแค่นั้น และยังต้องคอยติดตามข่าวสาร รู้กฎหมายที่จำเป็นเพื่อเอาไว้คอยแนะนำและแก้ไขเมื่อเกิดปัญหา ยิ่งในสภาพเศรษฐกิจ ณ ปัจจุบันด้วยแล้ว เรายิ่งต้องปรับตัวและหาของดีที่ราคาเหมาะสมให้ตรงกับความต้องการของลูกค้าอย่างแท้จริง8iy[
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : นายหน้าชานกรุง by @FIRM
