10 ส่วนประกอบสำคัญในสัญญาจะซื้อจะขาย
การซื้อขายบ้านหรือขายคอนโด นอกจากเป็นทรัพย์สินมูลค่าราคาสูงแล้ว ยังมีรายละเอียดยิบย่อยมากมาย ที่หากไม่ระบุให้ชัดเจนในขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขายแล้ว อาจสร้างความเข้าใจไม่ตรงกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย และนำพามาซึ่งการฟ้องร้องเป็นคดีความกันได้ในภายหลัง
การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาอย่างครอบคลุม จึงควรมีส่วนประกอบที่สำคัญอย่างครบถ้วน โดยทั่วไป จะแบ่งส่วนประกอบได้เป็น 10 ส่วน ดังนี้
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา เป็นส่วนหัวของสัญญา โดยจะทำการบันทึกข้อมูลวันเวลาและสถานที่ที่มีการทำสัญญาฉบับนี้ ถ้าไม่มีการกำหนดวันเวลาเริ่มต้นในตัวสัญญา ให้ถือว่าเริ่มนับผลตั้งแต่วันที่ใบสัญญาฉบับนี้ปรากฎขึ้น
2. รายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย คือ ผู้จะซื้อและผู้จะขายในสัญญาจะซื้อจะขาย ประกอบด้วย ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยอาศัยรายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชน ซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทน จะต้องระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจและวันที่ที่ลงนามในหนังสือมอบอำนาจด้วยในส่วนนี้
3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายกัน พร้อมกับคำรับรองของผู้ขายว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ถ้าเป็นห้องชุดในโครงการอาคารชุด ในใบสัญญาจะแสดงบ้านเลขที่และชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ และรายละเอียดของโครงการ ได้แก่ ชื่อโครงการอาคารชุด เลขทะเบียนอาคารชุด เลขที่โฉนดที่ดินและที่ตั้งของโครงการ ถ้าเป็นกรณีการซื้อขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ในใบสัญญาจะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดิน รวมถึงขนาดเนื้อที่และจำนวนของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน ระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยในสัญญาจะต้องระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษรที่ชัดเจน แจกแจงว่าเป็นการวางมัดจำเท่าไหร่ และจะชำระส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเงินสดอีกเท่าไหร่ หากมีการชำระด้วยเช็คก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่ายด้วย ในกรณีที่ซื้อขายแบบเงินผ่อน ให้ระบุในใบสัญญาว่ารวมแล้วเงินดาวน์แล้วเป็นจำนวนกี่บาท แบ่งผ่อนชำระเป็นกี่งวด งวดละกี่บาท กำหนดชำระทุกวันที่เท่าไหร่ เป็นต้น
5. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ระบุวันที่และสถานที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น รวมทั้งระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย กำหนดให้ชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร
6. รายละเอียดการส่งมอบ ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะซื้อจะสามารถทำการเข้าตรวจสอบทรัพย์สินก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อไหร่ เมื่อทำการตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในสัญญาฯ จึงจะดำเนินไปสู่ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป รวมทั้งระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบบ้านหรือคอนโดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
7. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา กล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา
8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น
9. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน ผู้จะซื้อและผู้จะขายลงลายมือชื่อในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คน ร่วมลงชื่อรับทราบในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นเป็น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
10. สำเนาเอกสารต่าง ๆ แนบท้ายสัญญา เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้จะซื้อ ผู้จะขายและผู้รับมอบอำนาจ, หนังสือมอบอำนาจ, สำเนาโฉนดห้องชุดหรือที่ดิน เป็นต้น
การทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะมีส่วนประกอบมากมาย เป็นเอกสารตัวหนังสือยืดยาวที่ต้องเขียนและอ่านอย่างละเอียดรอบคอบ แต่ก็คงไม่ได้ยุ่งยากไปกว่าสิ่งที่อยู่เบื้องหลังสัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือ การเจรจาต่อรองและตกลงกันระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย ซึ่งมีรายละเอียดที่ต้องระมัดระวังอีกหลายจุด ซึ่งซีมายโฮมจะนำมาเล่าให้ทราบกันในโอกาสหน้าครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : osaba on freepik.com
การเขียนสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาอย่างครอบคลุม จึงควรมีส่วนประกอบที่สำคัญอย่างครบถ้วน โดยทั่วไป จะแบ่งส่วนประกอบได้เป็น 10 ส่วน ดังนี้
1. รายละเอียดการจัดทำสัญญา เป็นส่วนหัวของสัญญา โดยจะทำการบันทึกข้อมูลวันเวลาและสถานที่ที่มีการทำสัญญาฉบับนี้ ถ้าไม่มีการกำหนดวันเวลาเริ่มต้นในตัวสัญญา ให้ถือว่าเริ่มนับผลตั้งแต่วันที่ใบสัญญาฉบับนี้ปรากฎขึ้น
2. รายละเอียดของคู่สัญญาทั้ง 2 ฝ่าย คือ ผู้จะซื้อและผู้จะขายในสัญญาจะซื้อจะขาย ประกอบด้วย ชื่อ-นามสกุล อายุ และที่อยู่ โดยอาศัยรายละเอียดตามที่แสดงบนบัตรประชาชน ซึ่งสำเนาบัตรประชาชนจะเป็นเอกสารแนบท้ายสัญญา หากฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นกระทำการแทน จะต้องระบุชื่อผู้รับมอบอำนาจและวันที่ที่ลงนามในหนังสือมอบอำนาจด้วยในส่วนนี้
3. รายละเอียดอสังหาริมทรัพย์ที่จะซื้อขายกัน พร้อมกับคำรับรองของผู้ขายว่าอสังหาริมทรัพย์ที่จะขายนั้นไม่มีภาระผูกพันใด ๆ ถ้าเป็นห้องชุดในโครงการอาคารชุด ในใบสัญญาจะแสดงบ้านเลขที่และชั้นที่ห้องชุดตั้งอยู่ ขนาดพื้นที่ และรายละเอียดของโครงการ ได้แก่ ชื่อโครงการอาคารชุด เลขทะเบียนอาคารชุด เลขที่โฉนดที่ดินและที่ตั้งของโครงการ ถ้าเป็นกรณีการซื้อขายที่ดินรวมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ บ้านแฝด ในใบสัญญาจะแสดงเลขที่โฉนดที่ดิน บ้านเลขที่ ที่ตั้งของที่ดิน รวมถึงขนาดเนื้อที่และจำนวนของสิ่งปลูกสร้างบนที่ดิน
4. ราคาขายและรายละเอียดการชำระเงิน ระบุว่าคู่สัญญาทั้งสองฝ่ายตกลงซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาเท่าไหร่ โดยในสัญญาจะต้องระบุจำนวนเงินเป็นตัวเลขและตัวอักษรที่ชัดเจน แจกแจงว่าเป็นการวางมัดจำเท่าไหร่ และจะชำระส่วนที่เหลือในวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วยเงินสดอีกเท่าไหร่ หากมีการชำระด้วยเช็คก็ให้ระบุธนาคาร สาขา เลขที่เช็ค วันที่และจำนวนเงินที่สั่งจ่ายด้วย ในกรณีที่ซื้อขายแบบเงินผ่อน ให้ระบุในใบสัญญาว่ารวมแล้วเงินดาวน์แล้วเป็นจำนวนกี่บาท แบ่งผ่อนชำระเป็นกี่งวด งวดละกี่บาท กำหนดชำระทุกวันที่เท่าไหร่ เป็นต้น
5. การจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ระบุวันที่และสถานที่ซึ่งจะให้มีการทำสัญญาซื้อขายและจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ขึ้น รวมทั้งระบุเรื่องค่าใช้จ่ายในการซื้อขาย เช่น ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ ค่าอากรแสตมป์ ภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่านายหน้า รวมไปถึงภาษีหัก ณ ที่จ่าย กำหนดให้ชัดเจนว่าฝ่ายผู้จะซื้อจะต้องรับผิดชอบในส่วนบ้างและรับผิดชอบเท่าไร
6. รายละเอียดการส่งมอบ ในส่วนนี้จะระบุว่าผู้จะซื้อจะสามารถทำการเข้าตรวจสอบทรัพย์สินก่อนโอนกรรมสิทธิ์ได้เมื่อไหร่ เมื่อทำการตรวจสอบแล้วพบว่าถูกต้องตรงตามระบุในสัญญาฯ จึงจะดำเนินไปสู่ขั้นตอนการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ต่อไป รวมทั้งระบุว่าผู้จะขายจะส่งมอบบ้านหรือคอนโดให้กับผู้จะซื้อภายในระยะเวลากี่วันหลังจากมีการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว
7. การผิดสัญญาและการระงับสัญญา กล่าวถึงการบังคับใช้ของสัญญาซื้อขายว่าจะเกิดผลต่อคู่สัญญาอย่างไรเมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดสัญญา
8. ข้อตกลงและเงื่อนไขอื่น ๆ คือข้อตกลงเพิ่มเติมที่คู่สัญญาตกลงกันไว้ล่วงหน้าเพื่อเป็นทางออกในกรณีที่มีปัญหาเกิดขึ้น
9. การลงชื่อของคู่สัญญาและพยาน ผู้จะซื้อและผู้จะขายลงลายมือชื่อในสัญญาฯ พร้อมทั้งพยานอีกฝ่ายละ 1 คน ร่วมลงชื่อรับทราบในสัญญาจะซื้อจะขายที่ทำขึ้นเป็น 2 ฉบับและมีข้อความถูกต้องตรงกัน มอบให้คู่สัญญาฯ เก็บไว้ฝ่ายละ 1 ฉบับ
10. สำเนาเอกสารต่าง ๆ แนบท้ายสัญญา เช่น สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนของผู้จะซื้อ ผู้จะขายและผู้รับมอบอำนาจ, หนังสือมอบอำนาจ, สำเนาโฉนดห้องชุดหรือที่ดิน เป็นต้น
การทำสัญญาจะซื้อจะขายอาจจะมีส่วนประกอบมากมาย เป็นเอกสารตัวหนังสือยืดยาวที่ต้องเขียนและอ่านอย่างละเอียดรอบคอบ แต่ก็คงไม่ได้ยุ่งยากไปกว่าสิ่งที่อยู่เบื้องหลังสัญญาจะซื้อจะขาย ก็คือ การเจรจาต่อรองและตกลงกันระหว่างผู้จะซื้อและผู้จะขาย ซึ่งมีรายละเอียดที่ต้องระมัดระวังอีกหลายจุด ซึ่งซีมายโฮมจะนำมาเล่าให้ทราบกันในโอกาสหน้าครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : osaba on freepik.com
