10 คำถามสัมภาษณ์ผู้ขาย ตอบให้ได้ถ้าอยากมัดใจผู้ซื้อ
ในการจะตกลงซื้อขายบ้านหรือซื้อขายคอนโด ก่อนจะไปถึงขั้นตอนการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ก็ควรต้องผ่านการคุยกัน ตกลง ต่อรองกันอย่างเข้มข้นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่เมื่อถึงเวลานัดดูบ้าน แล้วได้ลงนั่งคุยกัน ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายอาจมีเรื่องให้ต้องคุยกันมากมายจนอาจหลงลืมซักถามรายละเอียดเกี่ยวกับตัวบ้านและบางประเด็นสำคัญ ๆ ไป ดังนั้นเพื่อเป็นการเตรียมตัวให้พร้อมทั้งสองฝ่าย ซีมายโฮมเลยขอรวบรวมตัวอย่างคำถามต่าง ๆ ที่ผู้ซื้อควรถามผู้ขาย และผู้ขายก็ควรมีคำตอบให้ผู้ซื้อ จะได้คุยกันให้เคลียร์ ๆ ไม่ต้องมาทะเลาะเบาะแว้งกันภายหลังครับ
1. เหตุผลที่ขาย
คำถามนี้มักจะมาเป็นคำถามแรก ๆ และมักจะเป็นตัวกำหนดทิศทางในการต่อรองราคาของผู้ซื้อครับ เพราะคำตอบของผู้ขายจะบ่งชี้ความจำเป็นและรีบเร่งในการขาย เช่นถ้ากำลังจะถูกแบงก์ยึด กำลังประสบปัญหาทางการเงิน คนซื้อก็อาจจะยกเรื่องนี้มากดราคาขายให้ต่ำลง แต่ถ้าเป็นเหตุผลว่าย้ายที่ทำงาน ครอบครัวมีคนเพิ่ม ดูแลไม่ไหว ก็อาจเข้าใจได้ว่าผู้ขายไม่รีบและต้องการขายในราคาที่พอใจเท่านั้นครับ
2. ประวัติของบ้าน
ผู้ซื้อจะทราบจากโฉนดได้อย่างเดียวว่าคอนโดนั้นสร้างเสร็จในปีใด แต่หากเป็นบ้านบนที่ดินนั้นจะไม่มีทางทราบได้เลยหากไม่ถามเจ้าของบ้าน อายุของบ้านนั้นมีผลอย่างมากในการประเมินความเสื่อมสภาพและราคาของบ้าน เจ้าของควรมีคำตอบให้ชัดเจน ทั้งประวัติการสร้าง การซื้อขายเปลี่ยนมือ การปล่อยเช่า ไปจนถึงวีรกรรมโชกโชนต่าง ๆ ทั้งดินน้ำลมไฟ เช่น น้ำท่วม พายุ ไฟไหม้ แผ่นดินไหว หรือเคยถูกขโมยขึ้นบ้านบ้างหรือไม่ ไม่ว่าบ้านจะเคยเป็นไง จะผ่านอะไรมา ผู้ซื้อที่จะกลายเป็นเจ้าของใหม่ย่อมเป็นกังวลแน่นอนครับ
3. การต่อเติม ปรับปรุง และซ่อมแซมต่าง ๆ
ผู้ซื้อต้องอยากทราบแน่นอนว่า ตลอดเวลาที่เจ้าของบ้านอาศัยอยู่ บ้านหรือคอนโดนี้ได้ถูกทุบ ถูกต่อเติม ถูกซ่อมแซมความเสียหายอะไรไปบ้างและตั้งแต่เมื่อไหร่ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อประเมินได้ว่าบ้านหลังนี้ยังมีความเสียหายที่ต้องการการซ่อมแซมอีกหรือไม่ หรือสามารถเข้าอยู่ได้เลย แล้วในอนาคตจะยังมีโอกาสเกิดความเสียหายในส่วนใดบ้าง
4. สภาพแวดล้อม
นอกจากในบริเวณบ้านที่ผู้ซื้อจะขอดูและพิจารณาทุกซอกมุมแล้ว การถามผู้ขายเรื่องสภาพแวดล้อมโดยรอบจะช่วยให้ประหยัดเวลาในการสำรวจเองไปได้มาก เช่น ถ้าเป็นคอนโดหรือบ้านในโครงการ ก็ต้องถามว่ามี facility อะไรบ้าง ใช้การได้ดีมั้ย ลูกบ้านใช้งานกันคับคั่งหรือไม่ หรือถ้าเป็นบ้านนอกโครงการ อาจถามเรื่องการเดินทาง การจราจร หรือสามารถเลยไปถามถึงเรื่องที่มองไม่เห็นด้วยสายตาก็ได้ เช่น เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร นิสัยดีมั้ย ต้องระวังเรื่องกระทบกระทั่งกับใครเป็นพิเศษหรือไม่ มีมลภาวะหรือสิ่งรบกวนให้รำคาญใจบ้างหรือไม่ เป็นต้น
5. สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
คนเป็นเจ้าของบ้านย่อมต้องทราบดีว่า พื้นที่โดยรอบบ้านมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นอะไรบ้าง เช่น โรงพยาบาล คลีนิค ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ ศูนย์การค้า โรงเรียน มหาวิทยาลัย ฯลฯ สิ่งเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้ว่าละแวกนี้มีความน่าอยู่แค่ไหน และหากเจ้าของบ้านรู้ลึกไปถึงโรงพยาบาลสัตว์ ร้านตัดผม ร้านเสริมสวย ร้านอาหารอร่อยในท้องถิ่น หรือแนะนำเส้นทางลัด เส้นทางเลี่ยงรถติดได้ ก็จะยิ่งสร้างความประทับใจให้ผู้ซื้อได้ไม่มากก็น้อยครับ
6. ราคาขายและสิ่งที่ผู้ซื้อจะได้รับ
เมื่อผู้ซื้อได้คำตอบเรื่องบ้านจนเป็นที่พอใจแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องตกลงกันให้ได้ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ ว่าสุดท้ายแล้วจะตกลงซื้อขายกันที่ราคาเท่าไหร่ จึงจะเป็นที่พอใจทั้งสองฝ่าย ผู้ซื้อผู็ขายควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าจะซื้อขายตามสภาพหรือผู็ขายซ่อมให้ก่อนขาย มีการรับประกันใด ๆ บ้าง? มีอะไรรวมอยู่ในการซื้อขายครั้งนี้บ้าง เช่น เฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า สิทธิ์ในที่จอดรถ สิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ เมื่อหาข้อสรุปได้แล้ว อาจเขียนในตัวสัญญาจะซื้อจะขายหรือทำเป็นรายการแนบท้ายพร้อมรูปถ่ายก็ได้
7. เงื่อนไขการชำระเงิน
ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงเงื่อนไขการชำระเงินให้ชัดเจน ว่าจากยอดเต็มของราคาขาย จะแบ่งไปเป็นมัดจำเท่าไหร่ จะชำระ ณ วันโอนอีกเท่าไหร่ เป็นเงินสดหรือเช็คธนาคารเป็นยอดเดียว หรือหากผ่อนตรงกับเจ้าของเป็นงวด ๆ จะแบ่งเป็นจำนวนกี่งวด งวดละเท่าไหร่ ชำระวันใดบ้าง หากเป็นการซื้อขายแบบมีนายหน้า ผู้ขายจะต้องเคลียร์เรื่องส่วนแบ่งค่านายหน้าด้วยครับ
8. ค่าธรรมเนียมและภาษี
เป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครออกค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง ได้แก่ ค่าโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์, ซึ่งก็จะมีหลักการพื้นฐานอยู่ อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ครับ >> ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน
9. การถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ
นอกจากการนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโด ณ กรมที่ดินแล้ว ยังมีสิ่งที่ต้องโอนเปลี่ยนชื่ออีกหลายอย่าง เช่น ทะเบียนบ้าน มิเตอร์ไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์พื้นฐาน อินเตอร์เน็ท ผู้ขายควรช่วยอำนวยความสะดวกในการเตรียมเอกสารและเคลียร์ค่าใช้จ่ายคงค้างให้หมด หากเป็นคอนโดก็ให้นิติบุคคลออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มาด้วยครับ
10. เหตุสุดวิสัยอื่น ๆ
ใช่ว่าการตกลงกันทุกอย่างจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่นไม่ติดขัดทุกครั้งไป ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างก็ต้องเตรียมตัวเตรียมใจรับมือกับสิ่งไม่คาดฝันไว้ด้วย เช่น ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ผู้ขายจะคืนมัดจำหรือไม่ คืนทั้งหมดหรือแค่บางส่วน?, ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาไม่ทำการซื้อขายกัน จะดำเนินการอย่างไร?, บ้านมีผู้เช่าที่ไม่ยอมย้ายออก ต้องทำอย่างไร? เป็นต้น เรื่องแบบนี้ถ้าได้คุยกันให้ครบและระบุในสัญญาจะซื้อจะขายไปเลยได้ก็จะดีมากครับ
เพราะการเปลี่ยนบ้านก็เหมือนการเปลี่ยนวิถีชีวิต การซื้อบ้านสักหลังผู้ซื้อจะต้องคิดอย่างรอบคอบที่สุด ดังนั้นซีมายโฮมเชื่อว่า การให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์อย่างจริงใจจากผู้ขาย จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อบ้านของคุณได้อย่างถูกต้องและมั่นใจครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : wayhomestudio on FreePik.com
1. เหตุผลที่ขาย
คำถามนี้มักจะมาเป็นคำถามแรก ๆ และมักจะเป็นตัวกำหนดทิศทางในการต่อรองราคาของผู้ซื้อครับ เพราะคำตอบของผู้ขายจะบ่งชี้ความจำเป็นและรีบเร่งในการขาย เช่นถ้ากำลังจะถูกแบงก์ยึด กำลังประสบปัญหาทางการเงิน คนซื้อก็อาจจะยกเรื่องนี้มากดราคาขายให้ต่ำลง แต่ถ้าเป็นเหตุผลว่าย้ายที่ทำงาน ครอบครัวมีคนเพิ่ม ดูแลไม่ไหว ก็อาจเข้าใจได้ว่าผู้ขายไม่รีบและต้องการขายในราคาที่พอใจเท่านั้นครับ
2. ประวัติของบ้าน
ผู้ซื้อจะทราบจากโฉนดได้อย่างเดียวว่าคอนโดนั้นสร้างเสร็จในปีใด แต่หากเป็นบ้านบนที่ดินนั้นจะไม่มีทางทราบได้เลยหากไม่ถามเจ้าของบ้าน อายุของบ้านนั้นมีผลอย่างมากในการประเมินความเสื่อมสภาพและราคาของบ้าน เจ้าของควรมีคำตอบให้ชัดเจน ทั้งประวัติการสร้าง การซื้อขายเปลี่ยนมือ การปล่อยเช่า ไปจนถึงวีรกรรมโชกโชนต่าง ๆ ทั้งดินน้ำลมไฟ เช่น น้ำท่วม พายุ ไฟไหม้ แผ่นดินไหว หรือเคยถูกขโมยขึ้นบ้านบ้างหรือไม่ ไม่ว่าบ้านจะเคยเป็นไง จะผ่านอะไรมา ผู้ซื้อที่จะกลายเป็นเจ้าของใหม่ย่อมเป็นกังวลแน่นอนครับ
3. การต่อเติม ปรับปรุง และซ่อมแซมต่าง ๆ
ผู้ซื้อต้องอยากทราบแน่นอนว่า ตลอดเวลาที่เจ้าของบ้านอาศัยอยู่ บ้านหรือคอนโดนี้ได้ถูกทุบ ถูกต่อเติม ถูกซ่อมแซมความเสียหายอะไรไปบ้างและตั้งแต่เมื่อไหร่ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ซื้อประเมินได้ว่าบ้านหลังนี้ยังมีความเสียหายที่ต้องการการซ่อมแซมอีกหรือไม่ หรือสามารถเข้าอยู่ได้เลย แล้วในอนาคตจะยังมีโอกาสเกิดความเสียหายในส่วนใดบ้าง
4. สภาพแวดล้อม
นอกจากในบริเวณบ้านที่ผู้ซื้อจะขอดูและพิจารณาทุกซอกมุมแล้ว การถามผู้ขายเรื่องสภาพแวดล้อมโดยรอบจะช่วยให้ประหยัดเวลาในการสำรวจเองไปได้มาก เช่น ถ้าเป็นคอนโดหรือบ้านในโครงการ ก็ต้องถามว่ามี facility อะไรบ้าง ใช้การได้ดีมั้ย ลูกบ้านใช้งานกันคับคั่งหรือไม่ หรือถ้าเป็นบ้านนอกโครงการ อาจถามเรื่องการเดินทาง การจราจร หรือสามารถเลยไปถามถึงเรื่องที่มองไม่เห็นด้วยสายตาก็ได้ เช่น เพื่อนบ้านเป็นอย่างไร นิสัยดีมั้ย ต้องระวังเรื่องกระทบกระทั่งกับใครเป็นพิเศษหรือไม่ มีมลภาวะหรือสิ่งรบกวนให้รำคาญใจบ้างหรือไม่ เป็นต้น
5. สิ่งอำนวยความสะดวกโดยรอบ
คนเป็นเจ้าของบ้านย่อมต้องทราบดีว่า พื้นที่โดยรอบบ้านมีสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นอะไรบ้าง เช่น โรงพยาบาล คลีนิค ร้านค้า ร้านสะดวกซื้อ ศูนย์การค้า โรงเรียน มหาวิทยาลัย ฯลฯ สิ่งเหล่านี้เป็นตัวบ่งชี้ว่าละแวกนี้มีความน่าอยู่แค่ไหน และหากเจ้าของบ้านรู้ลึกไปถึงโรงพยาบาลสัตว์ ร้านตัดผม ร้านเสริมสวย ร้านอาหารอร่อยในท้องถิ่น หรือแนะนำเส้นทางลัด เส้นทางเลี่ยงรถติดได้ ก็จะยิ่งสร้างความประทับใจให้ผู้ซื้อได้ไม่มากก็น้อยครับ
6. ราคาขายและสิ่งที่ผู้ซื้อจะได้รับ
เมื่อผู้ซื้อได้คำตอบเรื่องบ้านจนเป็นที่พอใจแล้ว สิ่งสำคัญที่สุดที่ต้องตกลงกันให้ได้ก็คงหนีไม่พ้นเรื่องเงิน ๆ ทอง ๆ ว่าสุดท้ายแล้วจะตกลงซื้อขายกันที่ราคาเท่าไหร่ จึงจะเป็นที่พอใจทั้งสองฝ่าย ผู้ซื้อผู็ขายควรตกลงกันให้ชัดเจนว่าจะซื้อขายตามสภาพหรือผู็ขายซ่อมให้ก่อนขาย มีการรับประกันใด ๆ บ้าง? มีอะไรรวมอยู่ในการซื้อขายครั้งนี้บ้าง เช่น เฟอร์นิเจอร์ ของแต่งบ้าน เครื่องใช้ไฟฟ้า สิทธิ์ในที่จอดรถ สิทธิ์ในการใช้พื้นที่ส่วนกลาง ฯลฯ เมื่อหาข้อสรุปได้แล้ว อาจเขียนในตัวสัญญาจะซื้อจะขายหรือทำเป็นรายการแนบท้ายพร้อมรูปถ่ายก็ได้
7. เงื่อนไขการชำระเงิน
ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงเงื่อนไขการชำระเงินให้ชัดเจน ว่าจากยอดเต็มของราคาขาย จะแบ่งไปเป็นมัดจำเท่าไหร่ จะชำระ ณ วันโอนอีกเท่าไหร่ เป็นเงินสดหรือเช็คธนาคารเป็นยอดเดียว หรือหากผ่อนตรงกับเจ้าของเป็นงวด ๆ จะแบ่งเป็นจำนวนกี่งวด งวดละเท่าไหร่ ชำระวันใดบ้าง หากเป็นการซื้อขายแบบมีนายหน้า ผู้ขายจะต้องเคลียร์เรื่องส่วนแบ่งค่านายหน้าด้วยครับ
8. ค่าธรรมเนียมและภาษี
เป็นเรื่องที่ต้องตกลงกันให้ชัดเจนว่าใครออกค่าใช้จ่ายส่วนใดบ้าง ได้แก่ ค่าโอน, ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย, ภาษีธุรกิจเฉพาะ, อากรแสตมป์, ซึ่งก็จะมีหลักการพื้นฐานอยู่ อ่านเพิ่มเติมได้ที่นี่ครับ >> ค่าธรรมเนียมและภาษี ณ กรมที่ดิน
9. การถ่ายโอนกรรมสิทธิ์ต่าง ๆ
นอกจากการนัดหมายวันโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือคอนโด ณ กรมที่ดินแล้ว ยังมีสิ่งที่ต้องโอนเปลี่ยนชื่ออีกหลายอย่าง เช่น ทะเบียนบ้าน มิเตอร์ไฟฟ้า น้ำประปา โทรศัพท์พื้นฐาน อินเตอร์เน็ท ผู้ขายควรช่วยอำนวยความสะดวกในการเตรียมเอกสารและเคลียร์ค่าใช้จ่ายคงค้างให้หมด หากเป็นคอนโดก็ให้นิติบุคคลออกหนังสือรับรองการปลอดหนี้มาด้วยครับ
10. เหตุสุดวิสัยอื่น ๆ
ใช่ว่าการตกลงกันทุกอย่างจะดำเนินไปได้อย่างราบรื่นไม่ติดขัดทุกครั้งไป ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายต่างก็ต้องเตรียมตัวเตรียมใจรับมือกับสิ่งไม่คาดฝันไว้ด้วย เช่น ผู้ซื้อกู้ไม่ผ่าน ผู้ขายจะคืนมัดจำหรือไม่ คืนทั้งหมดหรือแค่บางส่วน?, ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญาไม่ทำการซื้อขายกัน จะดำเนินการอย่างไร?, บ้านมีผู้เช่าที่ไม่ยอมย้ายออก ต้องทำอย่างไร? เป็นต้น เรื่องแบบนี้ถ้าได้คุยกันให้ครบและระบุในสัญญาจะซื้อจะขายไปเลยได้ก็จะดีมากครับ
เพราะการเปลี่ยนบ้านก็เหมือนการเปลี่ยนวิถีชีวิต การซื้อบ้านสักหลังผู้ซื้อจะต้องคิดอย่างรอบคอบที่สุด ดังนั้นซีมายโฮมเชื่อว่า การให้ข้อมูลที่เป็นประโยชน์อย่างจริงใจจากผู้ขาย จะช่วยให้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจซื้อบ้านของคุณได้อย่างถูกต้องและมั่นใจครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : wayhomestudio on FreePik.com
