หนุนต่างชาติซื้ออสังหาฯไทย เชื่อไม่ผูกขาดที่ดิน แนะคุมเงื่อนไข-กำหนดโซน

ถกปม รัฐบาลประยุทธ์ เดินนโยบายดึงชาวต่างชาติ ศึกษาแก้กฎหมาย "เปิดโอกาสต่างชาติเข้ามาซื้อบ้านและที่ดิน" ในไทยได้มากขึ้น ผอ.วิชัย REIC หนุน พร้อมแนะเพิ่มเงื่อนไขเฉพาะที่อยู่ราคาแพง 10 ล้านขึ้นไป กำหนดโซน-จำกัดสิทธิ์โหวต เชื่อได้ประโยชน์มากกว่าเสีย

นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ กล่าวถึงการที่รัฐบาลเตรียมพิจารณาเปิดช่องให้ชาวต่างชาติเข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยเฉพาะกลุ่มได้มากขึ้น ผ่านการศึกษาร่างแก้ไขกฎหมายใหม่ว่า ในภาพรวมตลาดอสังหาฯไทย ภายใต้สถานการณ์โควิด-19 ณ 6 เดือนแรกของปี 2564 (ม.ค.-มิ.ย.) นั้น ได้รับผลกระทบอย่างหนัก มีหน่วยเปิดตัวใหม่ลดลงมากกว่า 30% แบ่งเป็น คอนโดมิเนียมลดลง 46% บ้านจัดสรรลดลง 23% ส่วนยอดขายรวมหดตัว 14% สรุปการโอนกรรมสิทธิ์ทั่วประเทศ หน่วยลดลง 28.8% และมูลค่าหดตัวถึง 10.7% จากปีก่อนหน้าที่หดตัวรุนแรงอยู่ก่อนแล้ว สะท้อนตลาดเข้าสู่ภาวะถดถอย และมีหน่วยเหลือรอขายมากกว่า 2.8 แสนหน่วย

นาย วิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC)

ทั้งนี้ กระแสข่าวการที่รัฐบาลเตรียมพิจารณาเปิดช่องอสังหาฯให้ชาวต่างชาติ เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัย, บ้านพร้อมที่ดินได้มากขึ้น โดยยังไม่มีรายละเอียดที่ชัดเจนออกมานั้น เชื่อนอกจากจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจแล้ว ยังจะมีผลต่อตลาดอสังหาฯไทยอีกด้วย จากการศึกษาเงื่อนไข 3 ข้อ ดังนี้

ขยายเพดานให้ชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯ ได้มากกว่า 49% (แต่จำกัดสิทธิออกเสียงในการประชุมตามเดิม)
กำหนดให้ชาวต่างชาติซื้อบ้านเดี่ยว 10-15 ล้านบาทขึ้นไปได้ (ไม่เกิน 49% ของโครงการ)
ขยายระยะการเช่าอสังหาฯสูงสุด 50 ปี + 40 ปี (เดิม สูงสุดไม่เกิน 30 ปี)

แต่ทั้งนี้ เสนอให้รัฐบาลเปิดช่องเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาแพงเท่านั้น เช่น ในประเทศมาเลเซีย กำหนดที่ 1 ล้านริงกิต (ราว 8 ล้านบาท) หรือสิงคโปร์ก็มีเงื่อนไขกำหนดชัดเจน ขณะไทยนั้น กำลังพิจารณากลุ่มมากกว่า 10 ล้านบาท ซึ่งเหมาะสมและเห็นด้วย โดยเชื่อว่ามาตรการดังกล่าวจะไม่กระทบต่อกลุ่มลูกค้าคนไทยอย่างที่กังวลกันอยู่ เพราะกำลังซื้อคนไทยกระจุกตัวเฉลี่ยอยู่ในกลุ่ม 2-3 ล้าน และไม่เกิน 5 ล้านบาทเท่านั้น

ส่วนพื้นที่หวงแหน หรือไม่ต้องการให้ต่างชาติเข้ามาปะปน รัฐบาลก็สามารถกำหนดได้เช่นกัน โดยพื้นที่หลักที่ควรส่งเสริม อาจเป็นแค่โซนเศรษฐกิจ (CBD) ของกทม. หรือหัวเมืองท่องเที่ยวเท่านั้น ซึ่งจะตอบโจทย์กับแผนกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะกลุ่มเป้าหมายต่างชาติที่รัฐบาลกำหนด คือ กลุ่มคนมีศักยภาพ และมั่งคั่ง มีกำลังซื้อสูง

"ปัจจุบัน ยังไม่มีคอนโดไหน มีชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์เกิน 49% กลุ่มต่ำกว่า 5 ล้าน มีสัดส่วนแค่ 10% เท่านั้น ส่วนมากกว่า 5 ล้าน มีไม่ถึง 20% ยกเว้นโซนภูเก็ต บางโครงการชั้นในของกทม. ส่วนบ้านจัดสรร ที่ผ่านมา ชาวต่างชาติมีความต้องการมาโดยตลอด แต่ไม่มีกฎหมายรองรับ เราปลดล็อกได้โดยจำกัดสิทธิ์การโหวตนิติบุคคลให้เหมาะสม โดยยึดผลประโยชน์คนไทยยังเป็นส่วนใหญ่"

นายวิชัย ระบุต่อว่า แม้ขณะนี้ยังไม่อาจประเมินได้ว่า กลุ่มคนต่างชาติศักยภาพสูงดังกล่าวจะสนใจมาตรการนี้มากน้อยแค่ไหน แต่เมื่อพิจารณาจากเป้าหมาย 1 ล้านคน ในระยะ 5 ปี คำนวณร่วมประชากรไทย 70 ล้านคน สัดส่วนจะอยู่ที่ 1.42% หากอนุมาน 2 คนต่อยูนิต จะเหลือราว 0.71% เท่านั้น เมื่อย้อนกลับมาดูจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติ ที่เข้ามาในประเทศไทยต่อปีเฉลี่ยอยู่ที่ 20-30 ล้านคน และบางส่วนก็มีความต้องการเข้ามาอยู่อาศัย เพราะชื่นชอบวิถีความเป็นอยู่ ความสวยงามของบ้านเมือง ธรรมชาติ ถือว่าเป็นเป้าหมายที่น้อยมาก และความต้องการอาจไม่ถึงโควต้าที่รัฐบาลวางไว้ 1 ล้านคนด้วยซ้ำ

อย่างไรก็ตาม หาก 'มาตรการดึงดูดชาวต่างชาติ' สำเร็จ มีเม็ดเงินสะพัด 1 ล้านล้านบาทตามเป้าหมาย จะมีผลต่อเศรษฐกิจไทยอย่างมาก ภายใต้ภาวะการกู้หนี้ยืมสินของรัฐบาลจำนวนมาก เพื่อนำมาช่วยเหลือประชากรฐานล่างจากผลกระทบที่เกิดขึ้นจากโควิด ฉะนั้น แนวทางการกระตุ้นเศรษฐกิจผ่านการท่องเที่ยวและอสังหาฯ เป็นอีกหนึ่งทางเลือกใหม่ ๆ ที่น่าสนใจ โดยธุรกิจนี้จะส่งแรงกระเพื่อมไปยังวงล้อธุรกิจอื่น ๆ ตามมา ที่ทำให้เกิดการจ้างงาน และค้าขายคึกคัก

ทั้งนี้ REIC เปิดเผย ภาพรวมการโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติในช่วงปี 2561-2563 ว่า มียอดโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุด 3 ปีสะสมรวมประมาณ 34,651 หน่วย (มูลค่า 145,577 ลบ.) เฉลี่ยปีละ 11,550 หน่วย (มูลค่า 48,526 ลบ.) และเมื่อพิจารณา 5 จังหวัดที่คนต่างชาติมีหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดสูงสุดถึง 96.2% ของหน่วยโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติทั้งประเทศแล้ว พบว่า จังหวัดที่มีสัดส่วนสูงสุด คือ

หมายเหตุ : สำหรับจังหวัดอื่นที่ไม่ได้ยกขึ้นมาแสดง มีสัดส่วนในหน่วยกรรมสิทธิ์ห้องชุดน้อยมากอย่างไม่มีนัยสำคัญ

ที่มา : หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ
ภาพประกอบ : Background photo created by 8photo - www.freepik.com