ผังเมืองคืออะไร? สำคัญอย่างไรกับเรา ๆ ท่าน ๆ ?
ผังเมืองรวมฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานคร กำลังจะออกมาแล้วในปีหน้า (พ.ศ. 2563) หลายท่านอาจจะยังไม่รู้ว่าผังเมืองเกี่ยวข้องกับเราอย่างไร ซึ่งอันที่จริงผังเมืองเกี่ยวข้องกับเราทุกคน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับคนที่มีอสังหาริมทรัพย์ในครอบครอง
คงจะต้องปูพื้นเบื้องต้นสักนิด ว่าในการก่อสร้างอาคารนั้น มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องอยู่หลายฉบับพอสมควร แต่หากจะให้พูดกฎหมายหลัก ๆ ก็จะมีกฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง ที่คอยกำหนดว่าขอบเขตด้านต่าง ๆ ว่าอาคารจะสร้างขึ้นได้อย่างไร
กฎหมายผังเมืองมีขอบข่ายในการกำหนดการใช้ที่ดินให้กับพื้นที่ในเขตต่าง ๆ ว่าจะสามารถสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง อาคารที่สร้างใหญ่ได้ขนาดไหน สูงได้ไม่เกินเท่าไร ต้องร่นจากถนนมากน้อยเท่าใด ต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเท่าใด โดยในแต่จังหวัดก็จะมีการจัดทำผังเมืองของจังหวัดตนเองกันไป เพราะฉะนั้น ไม่ใช่ว่ามีที่ดินแล้วจะสร้างคอนโด สร้างโรงงาน สร้างหมู่บ้านจัดสรร สร้างตึกแถวได้หมด จำเป็นต้องดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในโซนประเภทใดในกฎหมายผังเมือง และมีรายละเอียดเกี่ยวกับโซนนั้นว่าอย่างไรบ้าง
นอกจากนั้นแล้วผังเมืองยังเกี่ยวข้องกับการวางแผนโครงการตัดถนนสายต่าง ๆ หากใครอยากรู้ว่าในอนาคตจะมีถนนใหม่ตัดผ่านพื้นที่ใด ก็สามารถดูได้จากผังเมืองเช่นกัน
ฉะนั้นการมีข้อมูลว่าที่ดินผืนใดจะมีข้อจำกัดทางผังเมืองเช่นไร ก็จะช่วยให้เรารู้ได้คร่าว ๆ ว่าที่ดินของเรามีศักยภาพจะทำอะไรได้บ้าง จะซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินในครอบครอง จึงต้องรู้ผังเมืองควบคู่ไปด้วย
ประเด็นที่สำคัญอีกอย่างก็คือ กฎหมายผังเมืองกำหนดให้ผังเมืองต้องถูกทำใหม่ทุก 5 ปี (ทั้งนี้สามารถขอขยายอายุการใช้งานได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 1 ปี) ฉะนั้นเมื่อผังเมืองมีการเปลี่ยนแปลง กฎต่าง ๆ ที่ควบคุมพื้นที่ดินก็จะเปลี่ยนแปลงไปด้วย ซึ่งย่อมส่งผลกระทบกับที่ดินที่เราถือครอง เช่น หากโซนที่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ถูกเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง นั่นหมายถึงว่า ที่ดินที่เราถือครองอยู่ อาจสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่มากขึ้นกว่าเดิม มูลค่าก็อาจจะสูงขึ้น (แต่ต้องดูข้อจำกัดอื่นร่วมด้วยเช่นกัน) หรือมองอีกแง่ โซนใกล้เคียงบ้านเราจะสามารถสร้างคอนโดใหญ่ ๆ ได้ ซึ่งอาจทำให้รถติดมากขึ้น โครงการก่อสร้างมากขึ้น ใหญ่ขึ้น ฯลฯ
ในสถานการณ์สมมติข้างต้นคงพอเห็นแล้วว่า การกำหนดผังเมืองให้เปลี่ยนแปลงไป เกี่ยวพันถึงผลประโยชน์มหาศาล โดยเฉพาะเรื่องมูลค่าที่ดิน แต่ในภาพรวมการพัฒนาเมืองยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงอีกเป็นจำนวนมาก เช่นคุณภาพชีวิต การพัฒนาเมืองในระยะยาว และการแก้ปัญหาระดับเมืองต่าง ๆ เช่น ปัญหารถติด น้ำท่วม (นอกจากตำรวจจราจรที่ลงมาโบกรถ และผู้ว่าที่ลงมาลุยน้ำแล้ว ผังเมืองนี่แหละที่เป็นตัวแปรที่สำคัญและยั่งยืน)
ด้วยเหตุนี้ผังเมืองจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อเราทุกคน ไม่ใช่แต่กับผู้ครองครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือเท่านั้น และที่สำคัญคือ ประชาชนอย่างเราสามารถมีส่วนร่วมกับการวางผังเมืองได้เช่นกัน โดยกฎหมายกำหนดให้เมื่อมีการวางผังเมืองรวม ณ ท้องที่ใด จะต้องมีการประกาศแจ้งให้ประชาชนได้ทราบ และให้ประชาชนในท้องที่ดังกล่าวมีส่วนร่วมในการดำเนินการด้วยการให้ข้อมูล แสดงความคิดเห็นได้ และหากวางผังเมืองแล้วเสร็จ ก็จะต้องนำผังนั้นมาปิดประกาศและรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนอย่างน้อย 1 ครั้ง แล้วนำไปปรับปรุง
ในขั้นตอนวางผังเสร็จสมบูรณ์และได้รับความเห็นชอบแล้ว จะต้องนำผังมาปิดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 90 วัน เพื่อให้ประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไปตรวจดูแผนผัง และข้อกำหนด ซึ่งผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถร้องขอให้แก้ไข เปลี่ยนแปลงได้ โดยทำเป็นหนังสือถึงกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้วางและจัดทำผังนั้น
ผังเมืองเป็นเรื่องสำคัญ หากท่านใดเห็นความสำคัญ มีข้อเสนอแนะ หรือมีส่วนได้ส่วนเสีย ก็สามารถติดตามข่าวสารเพื่อเข้าไปมีส่วนร่วมในผังเมืองได้ โดยการติดตามข่าวสารจากกรมโยธาธิการครับ (สำหรับผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับที่จะออกในปี 2563 ได้ผ่านขั้นตอนการรับฟังความเห็นไปแล้ว เหลือการประกาศผังที่ได้รับความเห็นชอบ และรับคำร้องขอให้แก้ไข)
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
คงจะต้องปูพื้นเบื้องต้นสักนิด ว่าในการก่อสร้างอาคารนั้น มีกฎหมายที่เกี่ยวข้องอยู่หลายฉบับพอสมควร แต่หากจะให้พูดกฎหมายหลัก ๆ ก็จะมีกฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายผังเมือง ที่คอยกำหนดว่าขอบเขตด้านต่าง ๆ ว่าอาคารจะสร้างขึ้นได้อย่างไร
กฎหมายผังเมืองมีขอบข่ายในการกำหนดการใช้ที่ดินให้กับพื้นที่ในเขตต่าง ๆ ว่าจะสามารถสร้างอาคารประเภทใดได้บ้าง อาคารที่สร้างใหญ่ได้ขนาดไหน สูงได้ไม่เกินเท่าไร ต้องร่นจากถนนมากน้อยเท่าใด ต้องมีพื้นที่ว่างรอบอาคารเท่าใด โดยในแต่จังหวัดก็จะมีการจัดทำผังเมืองของจังหวัดตนเองกันไป เพราะฉะนั้น ไม่ใช่ว่ามีที่ดินแล้วจะสร้างคอนโด สร้างโรงงาน สร้างหมู่บ้านจัดสรร สร้างตึกแถวได้หมด จำเป็นต้องดูว่าที่ดินนั้นอยู่ในโซนประเภทใดในกฎหมายผังเมือง และมีรายละเอียดเกี่ยวกับโซนนั้นว่าอย่างไรบ้าง
นอกจากนั้นแล้วผังเมืองยังเกี่ยวข้องกับการวางแผนโครงการตัดถนนสายต่าง ๆ หากใครอยากรู้ว่าในอนาคตจะมีถนนใหม่ตัดผ่านพื้นที่ใด ก็สามารถดูได้จากผังเมืองเช่นกัน
ฉะนั้นการมีข้อมูลว่าที่ดินผืนใดจะมีข้อจำกัดทางผังเมืองเช่นไร ก็จะช่วยให้เรารู้ได้คร่าว ๆ ว่าที่ดินของเรามีศักยภาพจะทำอะไรได้บ้าง จะซื้อที่ดิน หรือมีที่ดินในครอบครอง จึงต้องรู้ผังเมืองควบคู่ไปด้วย
ประเด็นที่สำคัญอีกอย่างก็คือ กฎหมายผังเมืองกำหนดให้ผังเมืองต้องถูกทำใหม่ทุก 5 ปี (ทั้งนี้สามารถขอขยายอายุการใช้งานได้อีก 2 ครั้ง ครั้งละ 1 ปี) ฉะนั้นเมื่อผังเมืองมีการเปลี่ยนแปลง กฎต่าง ๆ ที่ควบคุมพื้นที่ดินก็จะเปลี่ยนแปลงไปด้วย ซึ่งย่อมส่งผลกระทบกับที่ดินที่เราถือครอง เช่น หากโซนที่ถูกกำหนดให้เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง ถูกเปลี่ยนเป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นสูง นั่นหมายถึงว่า ที่ดินที่เราถือครองอยู่ อาจสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่มากขึ้นกว่าเดิม มูลค่าก็อาจจะสูงขึ้น (แต่ต้องดูข้อจำกัดอื่นร่วมด้วยเช่นกัน) หรือมองอีกแง่ โซนใกล้เคียงบ้านเราจะสามารถสร้างคอนโดใหญ่ ๆ ได้ ซึ่งอาจทำให้รถติดมากขึ้น โครงการก่อสร้างมากขึ้น ใหญ่ขึ้น ฯลฯ
ในสถานการณ์สมมติข้างต้นคงพอเห็นแล้วว่า การกำหนดผังเมืองให้เปลี่ยนแปลงไป เกี่ยวพันถึงผลประโยชน์มหาศาล โดยเฉพาะเรื่องมูลค่าที่ดิน แต่ในภาพรวมการพัฒนาเมืองยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ต้องคำนึงอีกเป็นจำนวนมาก เช่นคุณภาพชีวิต การพัฒนาเมืองในระยะยาว และการแก้ปัญหาระดับเมืองต่าง ๆ เช่น ปัญหารถติด น้ำท่วม (นอกจากตำรวจจราจรที่ลงมาโบกรถ และผู้ว่าที่ลงมาลุยน้ำแล้ว ผังเมืองนี่แหละที่เป็นตัวแปรที่สำคัญและยั่งยืน)
ด้วยเหตุนี้ผังเมืองจึงมีความสำคัญอย่างยิ่งต่อเราทุกคน ไม่ใช่แต่กับผู้ครองครองอสังหาริมทรัพย์อยู่ในมือเท่านั้น และที่สำคัญคือ ประชาชนอย่างเราสามารถมีส่วนร่วมกับการวางผังเมืองได้เช่นกัน โดยกฎหมายกำหนดให้เมื่อมีการวางผังเมืองรวม ณ ท้องที่ใด จะต้องมีการประกาศแจ้งให้ประชาชนได้ทราบ และให้ประชาชนในท้องที่ดังกล่าวมีส่วนร่วมในการดำเนินการด้วยการให้ข้อมูล แสดงความคิดเห็นได้ และหากวางผังเมืองแล้วเสร็จ ก็จะต้องนำผังนั้นมาปิดประกาศและรับฟังความคิดเห็นจากประชาชนอย่างน้อย 1 ครั้ง แล้วนำไปปรับปรุง
ในขั้นตอนวางผังเสร็จสมบูรณ์และได้รับความเห็นชอบแล้ว จะต้องนำผังมาปิดประกาศเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 90 วัน เพื่อให้ประชาชนผู้มีส่วนได้ส่วนเสียไปตรวจดูแผนผัง และข้อกำหนด ซึ่งผู้มีส่วนได้ส่วนเสียสามารถร้องขอให้แก้ไข เปลี่ยนแปลงได้ โดยทำเป็นหนังสือถึงกรมโยธาธิการและผังเมือง หรือเจ้าพนักงานท้องถิ่นผู้วางและจัดทำผังนั้น
ผังเมืองเป็นเรื่องสำคัญ หากท่านใดเห็นความสำคัญ มีข้อเสนอแนะ หรือมีส่วนได้ส่วนเสีย ก็สามารถติดตามข่าวสารเพื่อเข้าไปมีส่วนร่วมในผังเมืองได้ โดยการติดตามข่าวสารจากกรมโยธาธิการครับ (สำหรับผังเมืองกรุงเทพฯ ฉบับที่จะออกในปี 2563 ได้ผ่านขั้นตอนการรับฟังความเห็นไปแล้ว เหลือการประกาศผังที่ได้รับความเห็นชอบ และรับคำร้องขอให้แก้ไข)
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
