EIA คืออะไร ทำไมคนซื้อบ้าน คอนโด ต้องรู้
หลายคนที่กำลังมองหาหรือเลือกซื้อบ้าน หรือคอนโด อาจจะเคยเห็นโครงการโปรโมทว่า “EIA Approved” และอาจเกิดข้อสงสัยถึงคำว่า “EIA Approved” คืออะไร และมีกระทบยังไงเมื่อเราจะเลือกซื้อคอนโด รวมถึงโครงการที่ไม่มีคำว่า “EIA Approved” แล้ว เราควรจะซื้อห้องชุดในโครงการเหล่านั้นหรือไม่
วันนี้ ZmyHome จะมาไขข้อข้องใจเหล่านี้ให้ฟังครับ EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ส่วนคำที่โครงการชอบใช้โฆษณากันว่า “EIA Approved” หรือ “ผ่าน EIA” ก็จะหมายความว่า โครงการได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว ส่วนการได้รับอนุมัติ EIA แล้วสำคัญยังไงนั้น ก็อยู่ตรงที่ ปกติการก่อสร้างอาคารชุดจะต้องมี “ใบอนุญาตก่อสร้าง” เพื่อให้อาคารมีความปลอดภัยขั้นต่ำได้มาตรฐาน ซึ่งในทางกฎหมายแล้วเจ้าหน้าที่โยธาจะพิจารณาการออก “ใบอนุญาตก่อสร้าง” ก็ต่อเมื่อโครงการได้รับ “อนุมัติ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว” หรือ “ผ่าน EIA” นั่นเอง โดยคณะกรรมการที่พิจารณาอนุมัติเรื่อง EIA นั้น จะพิจารณาจากปัจจัยมากมาย รวมถึงต้องให้มีการทำประชาพิจารณ์ เพื่อรับฟังความคิดเห็นของผู้ที่อยู่อาศัยโดยรอบด้วยปัญหาก็มีอยู่ว่า หากโครงการนำห้องชุดออกมาขาย “ก่อนได้รับอนุมัติ EIA” ผู้ซื้อก็อาจจะมีความเสี่ยงสำคัญอยู่ 2 เรื่อง คือ
1) หากคณะกรรมการมีคำสั่งให้แก้ไขแบบที่ได้ออกแบบไปแล้ว ห้องชุดที่ได้จองไว้ อาจจะถูกปรับแบบ หรือ โครงการอาจจะต้องมีการปรับเปลี่ยนแบบอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้มีความเสี่ยงที่จะต้องคืนเงินที่จ่ายไป ซึ่งแน่นอนกระบวนการคืนเงิน อาจจะมีความยุ่งยากมากน้อย และใช้เวลาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับ Developer ส่วนปัญหาข้อที่
2) ที่อาจจะเกิดขึ้น ก็คือ เนื่องจากกระบวนการพิจารณาใช้เวลาค่อนอย่างต่ำ 6 เดือน บางโครงการอาจใช้เวลาเป็นปีหากมีการร้องเรียนอย่างรุนแรง ทำให้กำหนดเวลาของโครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จอาจเลื่อนออกตามไปด้วย อ่านมาตรงนี้แล้ว เราอาจจะสงสัยว่าโครงการที่ไม่มีคำว่า “EIA Approved” ไม่ควรซื้อใช่หรือไม่ ก็ขอให้ผู้ซื้อพิจารณาว่าสามารถรับความเสี่ยงข้างต้นได้หรือเปล่า และโครงการคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรบางแห่ง อาจจะไม่เข้าเงื่อนไขว่าต้องได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพราะโดยหลักๆ
โครงการที่เข้าข่ายจะต้องส่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ได้แก่ 1) โครงการบ้านจัดสรรที่มีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ และมีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง และ 2) โครงการคอนโดมีเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 4,000 ตารางเมตร หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป ซึ่งหากโครงการไม่เข้าเงื่อนไขเหล่านี้ ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องส่ง “รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม” ทางที่ดีที่สุด เมื่อจะซื้อบ้าน หรือคอนโด ก็ให้สอบถามเจ้าหน้าที่ให้ชัดเจนว่า โครงการนี้ต้องขอ EIA หรือไม่ และได้รับอนุมัติเรียบร้อยแล้วหรือยังครับ
ส่วนใครที่กำลังมองหาเช่า-ซื้อบ้าน คอนโด ผ่านบนหน้าเว็บไซต์ ZmyHome และไปสะดุดตากับคำว่า EIA หรือ EIA Approved ก็แสดงว่าโครงการที่คุณกำลังมองหาอยู่นั้นได้รับการการันตีด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาให้คุณแล้วในระดับหนึ่ง แต่ถ้าไม่มีข้อมูลระบุไว้คุณก็สามารถเข้าไปตรวจสอบการทำ EIA ของโครงการที่คุณสนใจได้ที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม บนหน้าเว็บไซต์ http://eia.onep.go.th/ เพียงเท่านี้ คุณก็จะได้อุ่นใจกับการเลือกบ้าน คอนโด ที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ส่วนที่เหลือนั้นก็ตามแต่ไลฟ์สไตล์ของแต่ละคนเลย
วันนี้ ZmyHome จะมาไขข้อข้องใจเหล่านี้ให้ฟังครับ EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือ รายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อม ส่วนคำที่โครงการชอบใช้โฆษณากันว่า “EIA Approved” หรือ “ผ่าน EIA” ก็จะหมายความว่า โครงการได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบด้านสิ่งแวดล้อมเรียบร้อยแล้ว ส่วนการได้รับอนุมัติ EIA แล้วสำคัญยังไงนั้น ก็อยู่ตรงที่ ปกติการก่อสร้างอาคารชุดจะต้องมี “ใบอนุญาตก่อสร้าง” เพื่อให้อาคารมีความปลอดภัยขั้นต่ำได้มาตรฐาน ซึ่งในทางกฎหมายแล้วเจ้าหน้าที่โยธาจะพิจารณาการออก “ใบอนุญาตก่อสร้าง” ก็ต่อเมื่อโครงการได้รับ “อนุมัติ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมแล้ว” หรือ “ผ่าน EIA” นั่นเอง โดยคณะกรรมการที่พิจารณาอนุมัติเรื่อง EIA นั้น จะพิจารณาจากปัจจัยมากมาย รวมถึงต้องให้มีการทำประชาพิจารณ์ เพื่อรับฟังความคิดเห็นของผู้ที่อยู่อาศัยโดยรอบด้วยปัญหาก็มีอยู่ว่า หากโครงการนำห้องชุดออกมาขาย “ก่อนได้รับอนุมัติ EIA” ผู้ซื้อก็อาจจะมีความเสี่ยงสำคัญอยู่ 2 เรื่อง คือ
1) หากคณะกรรมการมีคำสั่งให้แก้ไขแบบที่ได้ออกแบบไปแล้ว ห้องชุดที่ได้จองไว้ อาจจะถูกปรับแบบ หรือ โครงการอาจจะต้องมีการปรับเปลี่ยนแบบอย่างมีนัยยะสำคัญ ทำให้มีความเสี่ยงที่จะต้องคืนเงินที่จ่ายไป ซึ่งแน่นอนกระบวนการคืนเงิน อาจจะมีความยุ่งยากมากน้อย และใช้เวลาแตกต่างกันขึ้นอยู่กับ Developer ส่วนปัญหาข้อที่
2) ที่อาจจะเกิดขึ้น ก็คือ เนื่องจากกระบวนการพิจารณาใช้เวลาค่อนอย่างต่ำ 6 เดือน บางโครงการอาจใช้เวลาเป็นปีหากมีการร้องเรียนอย่างรุนแรง ทำให้กำหนดเวลาของโครงการที่คาดว่าจะแล้วเสร็จอาจเลื่อนออกตามไปด้วย อ่านมาตรงนี้แล้ว เราอาจจะสงสัยว่าโครงการที่ไม่มีคำว่า “EIA Approved” ไม่ควรซื้อใช่หรือไม่ ก็ขอให้ผู้ซื้อพิจารณาว่าสามารถรับความเสี่ยงข้างต้นได้หรือเปล่า และโครงการคอนโดหรือหมู่บ้านจัดสรรบางแห่ง อาจจะไม่เข้าเงื่อนไขว่าต้องได้รับอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เพราะโดยหลักๆ
โครงการที่เข้าข่ายจะต้องส่งรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม ได้แก่ 1) โครงการบ้านจัดสรรที่มีเนื้อที่มากกว่า 100 ไร่ และมีที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง และ 2) โครงการคอนโดมีเนียมที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 4,000 ตารางเมตร หรือมีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป ซึ่งหากโครงการไม่เข้าเงื่อนไขเหล่านี้ ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องส่ง “รายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม” ทางที่ดีที่สุด เมื่อจะซื้อบ้าน หรือคอนโด ก็ให้สอบถามเจ้าหน้าที่ให้ชัดเจนว่า โครงการนี้ต้องขอ EIA หรือไม่ และได้รับอนุมัติเรียบร้อยแล้วหรือยังครับ
ส่วนใครที่กำลังมองหาเช่า-ซื้อบ้าน คอนโด ผ่านบนหน้าเว็บไซต์ ZmyHome และไปสะดุดตากับคำว่า EIA หรือ EIA Approved ก็แสดงว่าโครงการที่คุณกำลังมองหาอยู่นั้นได้รับการการันตีด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อมมาให้คุณแล้วในระดับหนึ่ง แต่ถ้าไม่มีข้อมูลระบุไว้คุณก็สามารถเข้าไปตรวจสอบการทำ EIA ของโครงการที่คุณสนใจได้ที่สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม บนหน้าเว็บไซต์ http://eia.onep.go.th/ เพียงเท่านี้ คุณก็จะได้อุ่นใจกับการเลือกบ้าน คอนโด ที่อยู่อาศัยให้มีคุณภาพ ส่วนที่เหลือนั้นก็ตามแต่ไลฟ์สไตล์ของแต่ละคนเลย
