ทาวน์เฮ้าส์ ตึกแถว สร้างเรียงติดกันได้มากสุดกี่หลัง?
ทุกท่านคงคุ้นเคยกับอาคารบ้านเรือนประเภทตึกแถวหรือไม่ก็ทาวน์เฮ้าส์เป็นอย่างดี จะว่าไปการออกแบบอาคารให้ติดกันเป็นพรืดแบบนี้ ก็เป็นการแก้ปัญหาความหนาแน่นในการใช้ที่ดินได้ดี ไม่อย่างนั้นแล้วต้องมาเว้นระยะบ้านหรือตึกเป็นหลัง ๆ ไปคงสิ้นเปลืองทั้งพื้นที่และราคาค่าก่อสร้าง
แต่ท่านทราบหรือไม่ว่า กฎหมายอาคารมีข้อกำหนดที่จำกัดความยาวของตึกแถว, ทาวน์เฮ้าส์ ไว้ (อันที่จริงก็รวมถึงบ้านแถวและห้องแถว ซึ่งมีรูปแบบการสร้างติด ๆ ต่อเนื่องกันไปแบบเดียวกัน) ว่า "จะสร้างยาวต่อเนื่องกันเกิน 40 เมตรไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวกันหรือไม่” โดยความยาวนับจากระยะกึ่งกลางเสาต้นแรกถึงกึ่งกลางเสาต้นสุดท้าย (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 4)
ขอขยายความสำคัญของคำว่า “ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวกันหรือไม่” ซึ่งหมายถึงว่า แม้จะเป็นที่ดินคนละผืน คนละเจ้าของ หากมีตึกแถวเดิมสร้างอยู่ใกล้ ๆ ก็ต้องเว้นระยะตึกใหม่ให้ห่างจากตึกเดิมของคนอื่นอย่างน้อย 4 เมตร
อย่างไรก็ตาม กฎหมายกำหนดให้ตึกแถวต้องมีด้านข้างที่ห่างจากเขตที่ดินอื่นอย่างน้อย 2 เมตรอยู่แล้ว (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 34) ถ้าทั้งสองตึกทำตามกฎหมายตั้งแต่ต้น เรื่องนี้ก็จะไม่เป็นปัญหา หากจะสร้างตึกแถวต่อจากระยะ 40 เมตรไป ก็จะต้องเว้นว่างระหว่างตึกต่อไปเป็นระยะอย่างน้อย 4 เมตร หากเว้นไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่ายังเป็นแถวอาคารเดียวกันอยู่ (สมมติว่าสร้างตึกแถว 12 เมตร แล้วเว้น 3 เมตร ตึกแถวถัดไปก็จะสร้างได้ยาวต่อเนื่องไปอีกไม่เกิน 25 เมตร (12+3+25=40)) ซึ่งความกว้างของที่ต้องกว้างอย่างน้อย 4 เมตรยาวต่อเนื่องจากด้านหน้าตึกเรื่อยจนถึงที่ว่างด้านหลังอาคารตึก และห้ามก่อสร้างรั้ว ที่เก็บขยะ บ่อน้ำ หรือสิ่งกีดขวางใดๆ ในที่ว่างนี้ (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 34 และ 36)
ประเด็นเรื่องที่ว่าง 4 เมตรนี้ก็มาจากความปลอดภัยในการดับเพลิงและหนีไฟของคนที่อาศัยอยู่ในตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์นี่แหละครับ ต้องเป็นที่ว่างที่เราหนีไฟได้ และพนักงานดับเพลิงวิ่งเข้าวิ่งออกได้ ที่ว่างที่ว่าจึงไม่สามารถสร้างอะไรกีดขวาง
และเมื่อรวมกับกฎหมายอาคารที่กำหนดไว้ว่า หน้ากว้างของตึกแถวหรือทาวน์เฮ้าส์ ห้ามมีความกว้างน้อยกว่า 4 เมตร (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 2 และ 3) ก็สามารถสรุปได้ง่าย ๆ ว่า อาคารตึกแถว, ทาวน์เฮ้าส์ที่หน้ากว้างแคบที่สุด (4 เมตร) จะยาวต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 10 ห้อง และถ้าหน้ากว้างมากกว่านั้นก็จะยาวต่อเนื่องกันได้มากที่สุดไม่เกิน 40 เมตร ฉะนั้นหน้ากว้างหลังละ 5 เมตร ก็สร้างได้ 8 หลัง (5x8=40) หน้ากว้างหลังละ 6 เมตร ก็สร้างได้ 6 หลังเศษ (6x6=36) เป็นต้น
ที่จริงกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเบื้องต้นที่ผู้สร้างตึกแถวต้องรู้อยู่แล้ว แต่ที่ผ่านมามีบางกรณีที่ผู้สร้าง ผู้ขาย “ลักไก่” สร้างอาคารเพิ่มตรงที่ว่างที่ถูกบังคับให้เว้นไว้ แล้วหลอกขายผู้ซื้อ ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นคนครอบครองของผิดกฎหมายไปซะอย่างนั้น เมื่อตรวจพบก็ต้องถูกบังคับให้รื้อถอน เสียหายทั้งทรัพย์สินเงินทอง จึงเป็นกฎหมายที่ผู้ซื้อควรรู้อยู่ด้วยเช่นกัน เพราะแค่ใช้แค่ความรู้ การสังเกตและการนับคาดคะเนคร่าว ๆ เท่านั้น เราก็จะรู้ความไม่ชอบมาพากลของโครงการที่คิดมิชอบได้ (ซึ่งควรจะมีน้อยลงมาก ๆ แล้วในยุคนี้)
(แต่ถ้าหากท่านได้เดินดูย่านเมืองเก่าทั่วไปท่านอาจแปลกใจ ว่าตึกแถวบางที่สร้างติดกันเป็นพรืดได้มากกว่า 10 ตึกและมากกว่า 40 เมตร ที่จริงแล้วสาเหตุก็เป็นเพราะกฎหมายก่อสร้างสมัยก่อนนั้น มีข้อกำหนดที่แตกต่างกันไป ทั้งเรื่องตึกแถวที่ต่อเนื่องกันได้ยาวถึง 80 เมตร และหน้ากว้างของบ้านแถว ตึกแถวที่กว้างได้น้อยสุด 3.50 เมตร อย่างไรก็ตามถ้าไม่ใช่ตึกที่เก่าจริงๆ ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ของไทย จะอยู่ในกฎหมายใหม่ทั้งสิ้น)
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
แต่ท่านทราบหรือไม่ว่า กฎหมายอาคารมีข้อกำหนดที่จำกัดความยาวของตึกแถว, ทาวน์เฮ้าส์ ไว้ (อันที่จริงก็รวมถึงบ้านแถวและห้องแถว ซึ่งมีรูปแบบการสร้างติด ๆ ต่อเนื่องกันไปแบบเดียวกัน) ว่า "จะสร้างยาวต่อเนื่องกันเกิน 40 เมตรไม่ได้ ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวกันหรือไม่” โดยความยาวนับจากระยะกึ่งกลางเสาต้นแรกถึงกึ่งกลางเสาต้นสุดท้าย (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 4)
ขอขยายความสำคัญของคำว่า “ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเจ้าของเดียวกันหรือไม่” ซึ่งหมายถึงว่า แม้จะเป็นที่ดินคนละผืน คนละเจ้าของ หากมีตึกแถวเดิมสร้างอยู่ใกล้ ๆ ก็ต้องเว้นระยะตึกใหม่ให้ห่างจากตึกเดิมของคนอื่นอย่างน้อย 4 เมตร
อย่างไรก็ตาม กฎหมายกำหนดให้ตึกแถวต้องมีด้านข้างที่ห่างจากเขตที่ดินอื่นอย่างน้อย 2 เมตรอยู่แล้ว (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 34) ถ้าทั้งสองตึกทำตามกฎหมายตั้งแต่ต้น เรื่องนี้ก็จะไม่เป็นปัญหา หากจะสร้างตึกแถวต่อจากระยะ 40 เมตรไป ก็จะต้องเว้นว่างระหว่างตึกต่อไปเป็นระยะอย่างน้อย 4 เมตร หากเว้นไม่ถึง 4 เมตร ให้ถือว่ายังเป็นแถวอาคารเดียวกันอยู่ (สมมติว่าสร้างตึกแถว 12 เมตร แล้วเว้น 3 เมตร ตึกแถวถัดไปก็จะสร้างได้ยาวต่อเนื่องไปอีกไม่เกิน 25 เมตร (12+3+25=40)) ซึ่งความกว้างของที่ต้องกว้างอย่างน้อย 4 เมตรยาวต่อเนื่องจากด้านหน้าตึกเรื่อยจนถึงที่ว่างด้านหลังอาคารตึก และห้ามก่อสร้างรั้ว ที่เก็บขยะ บ่อน้ำ หรือสิ่งกีดขวางใดๆ ในที่ว่างนี้ (จากกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 34 และ 36)
ประเด็นเรื่องที่ว่าง 4 เมตรนี้ก็มาจากความปลอดภัยในการดับเพลิงและหนีไฟของคนที่อาศัยอยู่ในตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์นี่แหละครับ ต้องเป็นที่ว่างที่เราหนีไฟได้ และพนักงานดับเพลิงวิ่งเข้าวิ่งออกได้ ที่ว่างที่ว่าจึงไม่สามารถสร้างอะไรกีดขวาง
และเมื่อรวมกับกฎหมายอาคารที่กำหนดไว้ว่า หน้ากว้างของตึกแถวหรือทาวน์เฮ้าส์ ห้ามมีความกว้างน้อยกว่า 4 เมตร (กฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 2 และ 3) ก็สามารถสรุปได้ง่าย ๆ ว่า อาคารตึกแถว, ทาวน์เฮ้าส์ที่หน้ากว้างแคบที่สุด (4 เมตร) จะยาวต่อเนื่องกันได้ไม่เกิน 10 ห้อง และถ้าหน้ากว้างมากกว่านั้นก็จะยาวต่อเนื่องกันได้มากที่สุดไม่เกิน 40 เมตร ฉะนั้นหน้ากว้างหลังละ 5 เมตร ก็สร้างได้ 8 หลัง (5x8=40) หน้ากว้างหลังละ 6 เมตร ก็สร้างได้ 6 หลังเศษ (6x6=36) เป็นต้น
ที่จริงกฎหมายนี้เป็นกฎหมายเบื้องต้นที่ผู้สร้างตึกแถวต้องรู้อยู่แล้ว แต่ที่ผ่านมามีบางกรณีที่ผู้สร้าง ผู้ขาย “ลักไก่” สร้างอาคารเพิ่มตรงที่ว่างที่ถูกบังคับให้เว้นไว้ แล้วหลอกขายผู้ซื้อ ทำให้ผู้ซื้อกลายเป็นคนครอบครองของผิดกฎหมายไปซะอย่างนั้น เมื่อตรวจพบก็ต้องถูกบังคับให้รื้อถอน เสียหายทั้งทรัพย์สินเงินทอง จึงเป็นกฎหมายที่ผู้ซื้อควรรู้อยู่ด้วยเช่นกัน เพราะแค่ใช้แค่ความรู้ การสังเกตและการนับคาดคะเนคร่าว ๆ เท่านั้น เราก็จะรู้ความไม่ชอบมาพากลของโครงการที่คิดมิชอบได้ (ซึ่งควรจะมีน้อยลงมาก ๆ แล้วในยุคนี้)
(แต่ถ้าหากท่านได้เดินดูย่านเมืองเก่าทั่วไปท่านอาจแปลกใจ ว่าตึกแถวบางที่สร้างติดกันเป็นพรืดได้มากกว่า 10 ตึกและมากกว่า 40 เมตร ที่จริงแล้วสาเหตุก็เป็นเพราะกฎหมายก่อสร้างสมัยก่อนนั้น มีข้อกำหนดที่แตกต่างกันไป ทั้งเรื่องตึกแถวที่ต่อเนื่องกันได้ยาวถึง 80 เมตร และหน้ากว้างของบ้านแถว ตึกแถวที่กว้างได้น้อยสุด 3.50 เมตร อย่างไรก็ตามถ้าไม่ใช่ตึกที่เก่าจริงๆ ตึกแถว ทาวน์เฮ้าส์ส่วนใหญ่ของไทย จะอยู่ในกฎหมายใหม่ทั้งสิ้น)
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
