ซื้อขายบ้านอย่างไร หากติดจำนองธนาคาร

ซื้อขายบ้านอย่างไร หากติดจำนองธนาคาร

หากจะกล่าวถึงการซื้อบ้านสักหนึ่งหลัง เพื่อเป็นที่พักอาศัย หลายคนก็คงไม่อยากเจอปัญหากับเรื่องการอยู่อาศัยที่จะมารบกวนจิตใจในการมองหาบ้านในฝัน แต่ด้วยปัญหานั้นบางครั้งมันก็อาจไม่เลือกเวลาที่จะเกิดขึ้นจึงทำให้ทุกคนอาจต้องเตรียมรับมือกับเหตุการณ์ไม่คาดคิด เช่นเดียวกับ การซื้อขายบ้านที่อาจจะติดปัญหาจากฝ่ายขายอย่างที่เรากำลังจะกล่าวถึงคือ การติดจำนองธนาคาร ทำให้อาจต้องเพิ่มขั้นตอนจากการซื้อขายปกติ เพื่อแก้ปัญหาและสามารถตกลงกันได้ทั้งสองฝ่าย ซึ่งบทความนี้จะกล่าวถึงการซื้อขายบ้านในกรณีที่ติดจำนองธนาคารว่าควรทำอย่างไร

การซื้อขายบ้านที่ติดจำนองธนาคารนั้น จะเริ่มต้นขึ้นเมื่อทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงราคาได้เรียบร้อย และเข้าสู่ขั้นตอนการเตรียมสัญญา ซึ่งผู้ซื้อควรต้องระบุในสัญญาให้ชัดเจน ไม่ว่าจะเป็น เรื่องค่าใช้จ่ายการโอนกรรมสิทธิ์ ค่ามัดจำ ระยะเวลาที่จะให้ผู้ซื้อดำเนินการยื่นกู้ธนาคาร หรือกำหนดวันโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงเลขที่โฉนดที่จะซื้อขาย รวมถึงสิ่งปลูกสร้างที่ควรจะต้องระบุโดยละเอียด ซึ่งมีขั้นตอนต่อไปนี้

  • ผู้ขายจัดเตรียมเอกสารโฉนด เพื่อให้ผู้ซื้อนำไปประกอบเอกสารในการทำธุรกรรมเพื่อยื่นกู้ต่อธนาคาร
  • เมื่อธนาคารได้รับเรื่องและเอกสารครบถ้วนจากผู้ซื้อแล้ว ธนาคารจะทำการนัดเจ้าของบ้านเพื่อเปิดบ้าน และเข้าสู่การประเมินราคาบ้านที่ต้องการจะซื้อขาย
  • กระบวนการต่อมา ผู้ซื้อต้องผ่านการอนุมัติสินเชื่อจากธนาคารก่อน ซึ่งหลังจากเสร็จสิ้นและได้รับอนุมัติเรียบร้อยแล้ว ผู้ซื้อและธนาคารจะนัดวันกับผู้ขาย เพื่อเข้าสู่ขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ิดิน โดยที่เจ้าหน้าที่ธนาคารจะนัดให้ผู้ซื้อไปเซ็นเอกสารยืนยันการกู้ยืมสินเชื่อบ้าน ซึ่งจะมีค่าธรรมเนียมอากรแสตมป์ และค่าภาษีอากร
  • เมื่อผู้ซื้อทำการนัดวันโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายแล้ว ผู้ขายมีหน้าที่ติดต่อธนาคารเจ้าของสินเชื่อเดิม เพื่อแจ้งเรื่องการซื้อขายและปิดยอดหนี้ โดยแจ้งวันโอนกรรมสิทธ์กับทางธนาคารเจ้าของสินเชื่อเดิม เพื่อที่ทางธนาคารจะได้คำนวณยอดหนี้คงเหลือ ขั้นตอนนี้ผู้ขายสามารถแจ้งกับทางธนาคารของผู้ซื้อได้เพื่อตีเช็คให้กับธนาคารเจ้าของสินเชื่อเดิมเท่าไร และเป็นของผู้ขายเท่าไร (กรณีราคาขายมีส่วนต่างจากราคาหนี้คงเหลือ)

เมื่อสามารถตกลงรายละเอียดขั้นตอนกับทางธนาคารเรียบร้อย ผู้ขายและผู้ซื้อต้องไปทำธุรกรรมที่กรมที่ดิน และเตรียมค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ ตามที่ตกลงกันไว้ตั้งแต่ทำสัญญา โดยมีค่าใช้จ่าย ดังต่อไปนี้

  • ค่าธรรมเนียมการโอน = 2% ของราคาประเมินราชการ
  • ค่าอากรสแตมป์ = ร้อยละ 0.5% ของราคาซื้อขาย (ยกเว้นหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว)
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ = 3.3% ของราคาซื้อขาย โดยมีข้อยกเว้นที่จะไม่ต้องเสียคือ ถือครองทรัพย์สินเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านหลังนั้น ไม่ว่าจะเป็นผู้อาศัย หรือเจ้าบ้านนานเกิน 1 ปี โดยนับย้อนหลังจากวันขาย

ขั้นตอนสุดท้าย วันโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน ธนาคารเจ้าของสินเชื่อเดิม และธนาคารของผู้ซื้อจะทำขั้นตอน “ปลอดจำนอง” และจึงทำเรื่อง “ซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์” ให้กับผู้ซื้อ เมื่อขั้นตอนนี้เรียบร้อยทางธนาคารจะจ่ายเช็คให้กับธนาคารเจ้าของสินเชื่อเดิมและผู้ขาย โดยที่ผู้ซื้อจะได้รับโฉนด ซึ่งผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดทั้งหมดของเอกสาร ชื่อ สกุล และ เลขที่โฉนด ก็เป็นอันเรียบร้อย


  
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED