ปล่อยเช่า บ้าน คอนโด ยังไง ไม่ขาดทุน

ปล่อยเช่า บ้าน คอนโด ยังไง ไม่ขาดทุน

หลายคนที่ซื้อบ้าน หรือคอนโด ไว้ลงทุน ผลตอบแทนที่ได้รับจะมีมาจาก 2 ทาง ได้แก่ มูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้น และค่าเช่าที่เกิดขึ้นจากการปล่อยเช่าทรัพย์สิน  บางคนอาจได้ผลตอบแทนอื่นด้วย เช่น การเอาดอกเบี้ยไปใช้ลดหย่อนภาษี เป็นต้น  แต่เพื่อให้เข้าใจง่าย บทความวันนี้จะขอพูดเฉพาะเรื่องการปล่อยเช่าคอนโดเท่านั้น

พื้นฐานง่ายๆ เริ่มต้น ของการจะปล่อยเช่าไม่ให้ขาดทุน เจ้าของบ้าน คอนโด ต้องทราบต้นทุนที่มีจากการซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า ให้ครบถ้วน ซึ่งโดยทั่วไปจะประกอบด้วย

  • ค่านายหน้า
  • ค่าส่วนกลาง
  • ค่าอินเทอร์เน็ต
  • ค่าแม่บ้าน
  • ค่าล้างแอร์ ซักโซฟา หรือซ่อมแซมประจำปี
  • ค่าเสื่อมของเฟอร์นิเจอร์ (เอาราคาเฟอร์นิเจอร์ที่ซื้อมาหาร 5)
  • ภาษีโรงเรือน 5% ของค่าเช่า

ข้อ 2 ระยะเวลาที่ห้องจะว่าง  เพราะรายได้ที่จะเข้ากระเป๋าเราจริงๆ นั้น ไม่ได้มาจากตัวเลขของตลาด แต่มาจากเงินที่คนเช่าโอนให้เราเท่านั้น ดังนั้น คอนโดที่มีห้องว่างปล่อยเช่ามากๆ  ก็จะต้องใช้เวลารอนานกว่าจะได้คนเช่า  วิธีคือ เวลาคิดค่าเช่า ให้คิดอ้างอิงจากค่าเช่าที่ปล่อยเช่าได้เร็ว ภายใน 1-2 เดือน จะให้ดีก็ดูค่าเช่าที่ปล่อยได้ล่าสุด

ข้อ 3 สิ่งสำคัญที่ตามมาและเจ้าของมักลืมนึกถึง คือ ดอกเบี้ย  เจ้าของบ้านหรือคอนโด ควรทราบว่าดอกเบี้ยแต่ละปีที่ตัวเองจะต้องผ่อนให้ธนาคาร ปกติแล้วอยู่ที่ปีละเท่าไหร่ หรือจะเฉลี่ยเป็นต่อเดือนก็จะจำได้ง่ายขึ้น ถ้าคิดให้ละเอียด ควรจะใช้ดอกเบี้ยจริงที่คำนวณจากยอดเงินกู้ อย่าใช้ยอดคูณกับราคาคอนโดทั้งหมด

ดอกเบี้ยนี่แหละครับ ที่เป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่ส่งผลต่อกำไรขาดทุนของเรา ยกตัวอย่างง่ายๆ สมมติว่าเราซื้อคอนโดมา 12 ล้านบาท กู้ธนาคารมา 10 ล้านบาท อัตราดอกเบี้ย MLR-1% เหลือ 6.25% ต่อปี หรือ 625,000 บาท เฉลี่ยต่อเดือนจะเท่ากับ 52,083 บาท แปลว่า ถ้าเราปล่อยเช่าแล้วเหลือค่าเช่าสุทธิน้อยกว่า 52,083 บาท เท่ากับคอนโดนี้ทำให้เรามีค่าใช้จ่ายเรื่องดอกเบี้ยทุกเดือน แทนที่จะมีเงินเหลือ นั่นคือสิ่งที่ทำให้คอร์สสอนลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ จึงมักจะแนะนำให้เรามองหาคอนโดที่ปล่อยเช่าได้ 7%-8% ขึ้นไป

 ดอกเบี้ยต่อเดือน = ยอดเงินกู้ X อัตราดอกเบี้ย / 12

ข้อ 4 ค่าเสียโอกาส อันนี้จะสำหรับคนที่คิดละเอียดมากๆ เพราะมองว่าเงินที่นำมาลงทุนในคอนโด อาจมีทางเลือกอื่นที่ให้ผลตอบแทนดีกว่า เช่น หุ้น ตราสารหนี้ เป็นต้น  ซึ่งในส่วนนี้เจ้าของควรจะพิจารณาว่า “ผลตอบแทนที่หักดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายแล้ว ควรเหลือมากกว่าผลตอบแทนที่จะได้จากทางเลือกอื่น”  ซึ่งถ้าใครไม่กู้ธนาคารมาซื้อ และคิดว่าค่าเช่าที่ได้มากกว่าฝากธนาคารไว้ก็พอแล้ว และไม่ได้สนใจทางเลือกการลงทุนอื่นๆ แล้ว โอกาสที่จะมองว่าทรัพย์สินนั้นจะน่าลงทุนก็มีโอกาสสูงขึ้น
อ่านรายละเอียดข้างบนครบแล้ว อาจคิดว่า การลงทุนคอนโดจะคุ้มได้ยังไง จริงๆ หลักใหญ่สำคัญในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น บ้าน คอนโด ที่ดิน อยู่ที่มูลค่าเพิ่มของทรัพย์สิน  เพราะผลตอบแทนสุทธิที่ได้จากการเช่า เมื่อบวกกับมูลค่าของทรัพย์สินที่เพิ่มขึ้นในอนาคต อาจทำให้อสังหาของคุณให้ผลตอบแทนมากกว่า 10% 20% หรือ 30% ต่อปี  ไว้ตอนหน้าจะมาเล่าให้ฟังเรื่องวิธีอสังหาแบบไหนจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นในอนาคต  สำหรับตอนนี้ขอสรุปง่ายๆ เกี่ยวกับการลงทุนปล่อยเช่าว่า

1) ต้องศึกษาว่าคอนโดเดียวกันหรือคล้ายกันถ้าต้องปล่อยได้ภายใน 1-2 เดือน ค่าเช่าคือเท่าไหร่  (ศึกษาเรื่องค่าเช่าได้ที่ www.zmyhome.com)

2) ดูรายละเอียดค่าใช้จ่ายต่างๆ ให้ครบถ้วน ว่าค่าเช่านั้นรวมอะไรบ้าง

3) ค่าเช่าสุทธิควรมากกว่า ดอกเบี้ยเงินกู้ 2%-3%

4) โอกาสที่บ้านและคอนโดนั้นจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้นหรือมีความต้องการมากขึ้นในอนาคต


จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจให้ด้วยครับ
 

COPYRIGHT © 2015-2019 , Z Home, LTD ALL RIGHTS RESERVED