ซื้อบ้านผ่อนกับเจ้าของโดยตรง ดีจริงหรือ?
ตามปกติการจะหาซื้อบ้านมือสองสักหลัง หรือซื้อคอนโดมือสองสักห้อง เมื่อเราพบทรัพย์ที่ถูกใจและตกลงทำสัญญาจะซื้อจะขายกับเจ้าของบ้านแล้ว เราก็จะนำทรัพย์นั้นไปยื่นกู้ซื้อบ้านกับธนาคาร เพื่อรับเช็คเงินก้อนมามอบให้เจ้าของในวันทำสัญญา ณ สำนักงานที่ดิน ขั้นตอนก็จะเป็นแบบนี้ใช่มั้ยครับ?
แต่ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ยากหรือไม่สามารถที่ขอกู้ได้ หรือที่เราเรียกกันง่าย ๆ ว่ากู้ไม่ผ่าน ก็ยังมีอีกวิธีที่ทำได้นั่นคือ ผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านโดยตรง ไม่ต้องผ่านธนาคาร เป็นทางออกหนึ่งสำหรับผู้มีอาชีพอิสระหรือผู้ที่ประวัติเครดิตไม่ดี ในการจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งสิ่งแรกที่ต้องทำก็คือ การทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน ทั้งเรื่องจำนวนเงินวางดาวน์ จำนวนเงินที่ต้องผ่อนจ่ายรายเดือน อัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย ลักษณะของการถือครองกรรมสิทธิ์ การส่งมอบ รวมถึงระยะเวลาของสัญญาด้วย
ข้อดีของการผ่อนตรงกับเจ้าของบ้านคือ ผู้ซื้อไม่ต้องยุ่งยากในการยื่นกู้ธนาคาร ไม่จำเป็นต้องมีประวัติการเงินที่ดี มีหนี้เท่าไหร่ก็สามารถซื้อบ้านได้ ตราบเท่าที่เจ้าของบ้านยอมรับและเชื่อถือ แถมอัตราดอกเบี้ยก็สามารถตกลงให้เป็นอัตราคงที่ได้ ไม่เป็นอัตราลอยตัวเหมือนธนาคาร แล้วเมื่อมีเครดิตดีพอจะยื่นกู้ได้ ก็อาจย้ายไปผ่อนกับธนาคารต่อได้เช่นกัน
แต่สิ่งที่ต้องพึงระวังสำหรับคนที่คิดจะซื้อผ่อนตรงกับเจ้าของ คือ “การผ่อนกับเจ้าของบ้าน มีความเสี่ยงมากกว่าการผ่อนกับธนาคาร” ในหลาย ๆ เหตุผล เช่น
ในทางตรงกันข้าม ฝั่งผู้ขายก็มีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อยเช่นกัน เช่น ได้รับเงินผ่อนเป็นก้อนเล็กแทนที่จะได้เงินก้อนใหญ่ในคราวเดียว, ผู้ซื้ออาจเปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้วยกเลิกสัญญากลางทาง ทำให้เสียโอกาสในการขายให้ผู้ซื้อรายอื่นที่มีสามารถยื่นกู้ได้ หรือสุดท้ายอาจขายทรัพย์นั้นไปในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ณ วันโอนเพราะประเมิน capital gain ต่ำเกินไปก็เป็นได้
ดังนั้น ก่อนที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตัดสินใจซื้อขายแบบผ่อนชำระโดยตรงกับเจ้าของบ้าน ก็ควรที่จะตรวจสอบและศึกษารายละเอียดในสัญญาให้แน่ใจ เพื่อจะได้ไม่ต้องมีความสัมพันธ์เจ้าหนี้-ลูกหนี้ที่หวาดระแวงกันไปตลอดอายุสัญญาครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : pressfoto on FreePik.com
แต่ในกรณีที่ผู้ซื้อกู้ซื้อบ้านกับธนาคารได้ยากหรือไม่สามารถที่ขอกู้ได้ หรือที่เราเรียกกันง่าย ๆ ว่ากู้ไม่ผ่าน ก็ยังมีอีกวิธีที่ทำได้นั่นคือ ผ่อนบ้านกับเจ้าของบ้านโดยตรง ไม่ต้องผ่านธนาคาร เป็นทางออกหนึ่งสำหรับผู้มีอาชีพอิสระหรือผู้ที่ประวัติเครดิตไม่ดี ในการจะมีบ้านเป็นของตัวเอง ซึ่งสิ่งแรกที่ต้องทำก็คือ การทำสัญญาที่เป็นลายลักษณ์อักษรอย่างชัดเจน ทั้งเรื่องจำนวนเงินวางดาวน์ จำนวนเงินที่ต้องผ่อนจ่ายรายเดือน อัตราดอกเบี้ยที่จะต้องจ่าย ลักษณะของการถือครองกรรมสิทธิ์ การส่งมอบ รวมถึงระยะเวลาของสัญญาด้วย
ข้อดีของการผ่อนตรงกับเจ้าของบ้านคือ ผู้ซื้อไม่ต้องยุ่งยากในการยื่นกู้ธนาคาร ไม่จำเป็นต้องมีประวัติการเงินที่ดี มีหนี้เท่าไหร่ก็สามารถซื้อบ้านได้ ตราบเท่าที่เจ้าของบ้านยอมรับและเชื่อถือ แถมอัตราดอกเบี้ยก็สามารถตกลงให้เป็นอัตราคงที่ได้ ไม่เป็นอัตราลอยตัวเหมือนธนาคาร แล้วเมื่อมีเครดิตดีพอจะยื่นกู้ได้ ก็อาจย้ายไปผ่อนกับธนาคารต่อได้เช่นกัน
แต่สิ่งที่ต้องพึงระวังสำหรับคนที่คิดจะซื้อผ่อนตรงกับเจ้าของ คือ “การผ่อนกับเจ้าของบ้าน มีความเสี่ยงมากกว่าการผ่อนกับธนาคาร” ในหลาย ๆ เหตุผล เช่น
- การผ่อนกับเจ้าของบ้าน มักเป็นการผ่อนแบบดอกเบี้ยคงที่ (ไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี) ไม่สามารถลดต้นลดดอกได้เหมือนการผ่อนกับธนาคาร รวมทั้งผู้ซื้อยังไม่สามารถรีเทนชั่นหรือรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยได้อีกด้วย
- ระยะเวลาการผ่อนชำระ มักอยู่ที่ 3-10 ปีเท่านั้น ขณะที่ธนาคารหรือสถาบันการเงินขนาดใหญ่มักให้ผ่อนได้ยาวนานกว่ามาก
- การผ่อนกับเจ้าของบ้าน หากผู้ซื้อประสบปัญหาทางการเงิน การขอพักชำระหนี้เป็นเรื่องที่ต้องลำบากใจทั้งสองฝ่ายแน่นอน ขณะที่การผ่อนกับธนาคาร หากเกิดวิกฤติต่าง ๆ เช่น วิกฤติโควิด-19 ยังมีมาตรการผ่อนปรนการชำระหนี้ เช่น การพักชำระเงินต้น หรือการพักชำระดอกเบี้ย มาช่วยได้บ้าง
- เจ้าของบ้านมีโอกาสบอกเลิกสัญญาได้ หากมีการผิดนัดชำระ ซึ่งเงินที่จ่ายไปก่อนหน้านี้จะตกเป็นของเจ้าของบ้านโดยปริยาย แตกต่างจากการผ่อนกับธนาคารที่หากไม่มีเงินผ่อนต่อก็อาจขายให้คนอื่นได้
- เจ้าของบ้านอาจบิดพลิ้วไม่โอนกรรมสิทธิ์ให้ในยามที่ผ่อนหมด ต่างกับการผ่อนบ้านกับธนาคารที่ผู้ซื้อมั่นใจได้แน่นอนว่าจะสามารถได้รับโอนกรรมสิทธิ์ตามกฎหมายกำหนด
ในทางตรงกันข้าม ฝั่งผู้ขายก็มีความเสี่ยงอยู่ไม่น้อยเช่นกัน เช่น ได้รับเงินผ่อนเป็นก้อนเล็กแทนที่จะได้เงินก้อนใหญ่ในคราวเดียว, ผู้ซื้ออาจเปลี่ยนใจไม่ซื้อแล้วยกเลิกสัญญากลางทาง ทำให้เสียโอกาสในการขายให้ผู้ซื้อรายอื่นที่มีสามารถยื่นกู้ได้ หรือสุดท้ายอาจขายทรัพย์นั้นไปในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาด ณ วันโอนเพราะประเมิน capital gain ต่ำเกินไปก็เป็นได้
ดังนั้น ก่อนที่ผู้ซื้อและผู้ขายจะตัดสินใจซื้อขายแบบผ่อนชำระโดยตรงกับเจ้าของบ้าน ก็ควรที่จะตรวจสอบและศึกษารายละเอียดในสัญญาให้แน่ใจ เพื่อจะได้ไม่ต้องมีความสัมพันธ์เจ้าหนี้-ลูกหนี้ที่หวาดระแวงกันไปตลอดอายุสัญญาครับ
จากใจ
ZmyHome
ฝากกดแชร์เป็นกำลังใจด้วยนะครับ
ผู้เขียน : จเร ZmyHome
ภาพประกอบ : pressfoto on FreePik.com
